מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון: רישום "זכויות בניה" במקרקעין בספרי רישום המקרקעין

"הפסיקה בישראל אינה דנה ומרחיבה באשר למעמדה של זכות הבניה". כך לפי אילן שרקון. דומה כי זכויות הבניה מופיעות בעיקר בהקשרן לנפח הבניה ומקבלות פירוש שונה במקצת עבור מקרים שונים. בעוד שבמקרים מסויימים, זכויות הבניה אינן אלא ההיתר של בעל המקרקעין להגיש בקשה להשתמש בשטחו; במקרים אחרים, זכויות הבניה הינן הזכות הניתנת מהריבון לניצול השטח על-ידי בעליו.

כך או אחרת, בעוד שיש הסוברים כי זכויות בניה הינן כחסרות ערך כאשר הן מנותקות מהמקרקעין, דומה כי המדינה משתמשת במתן זכויות בניה כתמריצים שונים, ומתוך כך, גם מאפשרת לניידן, כמו היו קניין סחיר.

ואולם ברי, כי ככל שנקבע, אין מניעה לנייד זכויות בניה והן אינן תלויות קרקע ספציפית לה הוענקו מלכתחילה. הווה אומר, במהותם של דברים –  העמדה השלטת הינה כי זכויות בניה הינן סחירות במנותק מהקרקע.

כמו-כן, נראה כי קיימת חוסר התאמה בין הפסיקה ובין הפרקטיקה הקיימת, כאשר הליך של ניוד זכויות בניה מתקיים הלכה למעשה בישראל, בשלב זה במסגרת תכניות ספציפיות, ובעיקר כמנגנון מתמרץ במטרה לקדם מטרות ציבוריות.

כך למשל, במסגרת תמ"א 38 מנוצל הליך הניוד במטרה לממן את חיזוק המבנים, או במסגרת תכנית שימור מבנים ת"א אשר מטרתה – מתן אפשרות ניוד זכויות על-ידי קביעת קריטריונים של "מגרש נותן" ו"מגרש מקבל".

לדברי אילן שרקון, מעמדה הרעוע של "זכות הבניה" והעדר מסגרת חקיקתית להכרה בה כזכות עצמאית, מוצאת את ביטוייה בהלכה הפסוקה דלעיל. יחד-עם-זאת, לא מן הנמנע כי קיימות דרכים עקיפות, שאף תוארו לעיל, על מגבלותיהן לרישומה של עיסקה כזו ואבטחתה.

כך למשל, בבניין הרשום כבית משותף יש לעגן את זכויות הבניה שיש לדירה  בתקנון תוך הדגשת הזכות לבנות; בקרקע הנמצאת בעלות משותפת ניתן לעגן את זכויות הבניה בהסכם שיתוף – על המגבלות שבחוק המקרקעין לגבי תקופת חלותו – תוך צירוף תשריט או במקרה הטוב יותר את הבקשה להיתר בניה על החלקה שבה ממוצות כבר זכויות הבניה.

כפי שתואר לעיל לכל עסקה כזו קיימות מגבלות שמותירות את "זכות הבניה" במעמד נחות מול הזכויות במקרקעין. לאחר שסקרנו בהרחבה, את מה שנראה כלאקונה חקיקתית, בכל הנוגע לאופן ההתייחסות למונח אחוזי בניה, הפסיקות המשפטיות המגוונות, מציין אילן שרקון, מעורכי הדין המובילים בישראל.

מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון: רישום "זכויות בניה" במקרקעין בספרי רישום המקרקעין
דרג את הפוסט!

כתוב/כתבי תגובה