סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, מוחל רק מקום בו יש מניעה לבצע חלוקה בעין, ביחס למקצת השותפים ולא כלפי כולם.
"סעיף 41(ג) מאשר חלוקה בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה", אמר עו"ד אילן שרקון, מחבר הספר "דיני זכויות בניה". "במקרה כזה, יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה".
ב- ע"א 623/71 המערער וחמישים ושנים משיבים הם בעלים משותפים בפרדס ששטחו למעלה מ- 68 דונם. המערערת פנתה לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.
עו"ד שרקון הוסיף: "התברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר חלוקתם-בעין על-פי דיני התכנון ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה-בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח".
בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט לנדוי, דחה את בקשת המבקשת ופסק, כי משקבע בית-משפט השלום שחלוקת השטח אינה ניתנת לביצוע לפי הוראות חוק המקרקעין על פירוק השותפות במקרקעין, אין מקום לחלק באופן שהמערערת תקבל חלקה וכל השותפים האחרים חלק אחר. החוק הקובע פירוק השותפות מתכוון לפירוק מוחלט של השותפות במקרקעין, ורק כאשר אחדים מן הבעלים מסכימים להישאר בעלים משותפים ניתן הדבר להיעשות. באין הסכמה כזו מצד השותפים האחרים אין לפרק את השותפות אלא באופן מוחלט, וכדבריו:
"לדעתי צדקו שני בתי-המשפט הראשונים, מן הטעמים שנתנו. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37(א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40(א)."
"פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים", אומר עורך דין אילן שרקון. "בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגרסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דווקא, המאפשרים סטיה מן העיקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט". כך נאמר בסעיף 41(ב) כי:
"היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה."
כלומר הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. ההוראה הזאת נמצאת גם ב- ע"א 288/71 ואין מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגרסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.
הוראה אחרת באותה רוח מצויה בסעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:
"היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40."
עורך דין שרקון ציין כי "ללמדנו שגם כאן דרושה הסכמתם של השותפים אשר חלקיהם ניתנים לחלוקה בעין, אם אלה מוכנים להוסיף ולקיים את השותפות ביניהם. מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם. הוא הדין בסעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב את בית-המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם".
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה. בזה לא שינה המחוקק ממגמת החוק הקודם, דהיינו חוק החלוקה הזמני, העתמאני. בא-כוח המערערים מצטט מספרו של דוכן, כי "לפי חוק זה (החוק העתמאני הזמני) – בין שיש, דין חלוקה" בנכסים ובין שאין בנכסים, דין חלוקה", שותף רשאי לדרוש חלוקה והפרדת חלקו", אך לא נאמר שם "הפרדת חלקו" סתם אלא "חלוקה והפרדת חלקו". להלן, שם, בעמ' 114, מבאר המחבר באר היטב למה כוונתו:
"החלוקה על יסוד החוק הזה אינה חובה באותו מובן, שהשותפים חייבים במשך זמן ידוע לחלק את קניינם המשותף, אלא החוק מכריח את כל השותפים להסכים לחלוקה, אפילו רק אחד מהם רוצה בכך."
לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"
עוד מהתקשורת: