ההסכמות הנדרשות בפרויקטים של התחדשות עירונית וסוגיית הדייר הסרבן

לצורך הוצאה לפועל של פרוייקט התחדשות עירונית, נדרשת הסכמת הדיירים. אולם, קיים שוני מהותי בין הסנקציות המוטלות על בעל דירה מסרב בפרויקט של פינוי ובינוי לבין בעל דירה מסרב בפרויקט של תמ"א 38.

"סוגיית ההסכמה של בעל הדירה לעשיית סוגי פעולות במקרקעין שבבעלותו, מוסדרת במספר דברי חקיקה", מציין עו"ד אילן שרקון, מומחה בתחום דיני מקרקעין ובנושא התחדשות עירונית. "ראשית, מתייחס לסוגיית ההסכמה חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי לשם הצמדת זכויות בנייה לצורך בנייה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות".

"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות שני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות… ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

צחי פן, מתוך אתר פיקיויקי

יצוין, כי סייג להסכמת כלל בעלי הדירות הינה במקרים של הצמדת זכויות לצורך הרחבת דירה, שם, בהתאם לסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף.

"על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפא… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ו- שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה…".

עורך דין אילן שרקון הוסיף כי "כדי להתמודד עם בעל דירה מסרב בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע הסדר חקיקה ספציפי וייחודי, המעוגן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח 2008. בחוק זה קיים מדרג הסכמות, אשר לפיו נדרשת הסכמה גדולה יותר, ככל שהשינויים שנעשים בבניין נרחבים יותר".

כך, לצורך חיזוק בלבד – בהתאם לסעיף 3 נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות, דהיינו רוב רגיל בלבד.

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".

לצורך הרחבת דירה, בהתאם לסעיף 4 לחוק, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות.

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה".

"לצורך בניית דירה חדשה, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. בסעיף זה, נקבע סייג, לפיו ככל שיש דייר המסרב לבצע את הפרויקט, המפקח רשאי להתיר את הבניה בתביעה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם מוצמד 2/3 מהרכוש המשותף", אומר עו"ד שרקון. "דהיינו, מדובר בסעד של אכיפת ההסכם כנגד בעל הדירה המסרב".

"ביצוע עבודה שברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש, של כל בעלי הדירות מהבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו".

aharon mizrahi, מתוך אתר פיקיויקי

לשם הנוחות, תוצג להלן טבלה המכילה את הרוב הנדרש, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח 2008:

עו"ד אילן שרקון סיכם: "לעניין הרוב הנדרש לצורך פינוי בינוי, יצוין כי בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו – 2006, אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לפינוי בינוי, על בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה".

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בנין, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה."

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"

עו"ד אילן שרקון ל-TheMarker: "בינתיים, התחדשות עירונית ישימה רק במרכז"

האם בעוד שנים לא רבות, מצוקת הדיור בישראל רק תגדל? אם שואלים את עו"ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ומחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל, התשובה בהחלט יכולה להיות חיובית.

בראיון לאתר TheMarker דיבר עו"ד שרקון על הנושא בהרחבה, לאחר המסמך המדאיג שפרסם הצוות האסטרטגי, שהקימה הממשלה בתחום הדיור: "תנופת הבנייה תיעצר ולא יהיו מספיק קרקעות זמינות ופנויות לבנייה ללא התחדשות עירונית".

"פרויקטים של התחדשות עירונית מתאימים בעיקר למקומות שבהם הקרקע יקרה, כדי שליזמים יהיה רחב מכך, לכן התחדשות עירונית ישימה רק במרכז הארץ", מציין עורך דין אילן שרקון.

ומה לגבי הפתרון? "יש קרקעות רבות ברחבי המדינה, שהנן בבעלות המדינה או פרטית, ואותן ניתן להפשיר לבנייה, אך בשל שיקולים כאלו ואחרים לא עושים זאת", מסכם עו"ד אילן שרקון.

למאמר המלא בשיתוף עו"ד אילן שרקון באתר TheMarker

הבחירה של יזמים בהתחדשות עירונית: עו"ד אילן שרקון מנתח

למה תכניות "מחיר למשתכן" מיועדות בעיקר לחברות נדל"ן גדולות, שיש באפשרותן לפעול בפערי רווח נמוכים? "הסיבה לכך נעוצה ברווח היזמי הנמוך יחסית, המוביל יזמים להעדיף פרויקטים של התחדשות עירונית על פני מחיר למשתכן", טוען עו"ד אילן שרקון בראיון ל"גלובס".

אלא שלא הכול ורוד. "הבעיה היא שהרגולציה, בעיקר התכנונית, דורשת מהיזמים לא מעט זמן, וזה לא נעצר פה. גם הנושא הקנייני מול הדיירים עשוי להיות לעתים מורכב ומסובך", מציין עו"ד שרקון.

"על אף דברים אלו, פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להוות דרך מילוט טובה עבור לא מעט יזמים, המחפשים פרויקטים רווחיים יותר מפרויקטים של מחיר למשתכן", מסכם עו"ד אילן שרקון.

לראיון המלא עם עו"ד אילן שרקון ב"גלובס"