המושג של "זכויות בניה" או "אחוזי בניה" קנה לו אחיזה חזקה בכל ענפי דיני המקרקעין. זכויות בניה הנן מקור שבלעדיו אין כגורם משפיע על תוכנה של עסקת המקרקעין, תהא הזכות שהיא לובשת אשר תהיה, בין אם היא נמנית על הזכויות במקרקעין נשוא חוק המקרקעין או זכויות אחרות במקרקעין שאינן בבחינת זכות קנינית מובהקת. "זכויות הבניה" הינן גורם שמשפיע על שוויים של המקרקעין, סוגיות של פיצויים הן במישור הפרטי והן במישור הציבורי – מינהלי. בהיותן נושא לעיסקות במקרקעין, הן באורח אוטונומי והן בצמוד לנכס מקרקעין, הן חוסות תחת חוקי מיסי המקרקעין.
ב- ע"א 265/79 [מנהל מס שבח מקרקעין ואח' נ' בן עמי, פ"ד לד(4), 701 (1980)] קבע בית-המשפט כי "חוק מס שבח הוא חוק פיסקלי שבו חרג המחוקק ממסגרת הקטגוריות של דיני הקניין הפורמלי, וחתר לתפיסת התוכן הכלכלי של עסקאות. הוא עשה כן באשר לחיוב במס, על יסוד הגדרת המונח "מכירת זכות במקרקעין" בסעיף 1 של החוק, המתפשטת הרחק מעבר למשמעותו הרגילה בדיני הקניין".
עו"ד אילן שרקון מסיק מכך, כי איך שלא תהפוך בה עולה המסקנה הברורה האחת והיא כי לזכויות הבניה ערך כלכלי וכדברי בית-המשפט, לעניין דיני בתים משותפים, ב- ע"א 3451/07 {חנה קאופמן נ' יצחק כהן ואח', תק-על 2010(1), 9148 (2010)} לפיהם:
"בית-משפט זה עמד בעבר על כך שמשמעותם של המונחים "זכויות בניה" או "אחוזי בניה" היא האפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית… הובעו דעות שונות באשר לטיבן של זכויות הבניה כמוסד משפטי, בייחוד כאשר עסקינן בבתים משותפים… מכל מקום אין חולק כי עניין לנו בזכויות שלהן ערך כלכלי, אשר אף כי אין הן חלק מן הרכוש המשותף מהוות נכס בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף… אך לצורך כך נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף ונפסק כי מהסכם להענקת זכויות קנייניות בגג הבניין, למשל על דרך של הצמדה, אין נגזרת בהכרח המסקנה שבעל הזכויות, כאמור, רכש גם את זכויות הבניה באותו הגג…"
עו"ד אילן שרקון מסביר כי קיימים שלושה מצבים של מסחר בזכויות הבניה {ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, תק-על 2015(3), 10950 (2015)}:
- הסוג הראשון, הסכם בין בעלי זכויות באותם מקרקעין {בעלים במשותף בחלקה או בעלי יחידות בבית משותף} לשנות את אופן החלוקה של זכויות הבניה במקרקעין ביניהם.
- הסוג השני, הסכם של בעלי זכויות באותם מקרקעין {בעלים במשותף בחלקה או בעלי יחידות בבית משותף} להעביר את זכויות הבניה שלהם לצד שלישי, אשר יבנה במקרקעין ובדרך זו יהפוך להיות הבעלים ביחידות החדשות שייבנו ויצטרפו לבית המשותף.
- הסוג השלישי, הסכם של בעלים במקרקעין {בעלים יחיד, כמה בעלים במשותף בחלקה, או בעלי יחידות בבית משותף} להעברת זכויות הבניה בנכס על-מנת שמימושן ייעשה במקרקעין אחרים, בין אם על-ידי הבעלים עצמם ובין אם על-ידי צד שלישי.
בספרות הובעו דעות שונות בעניין זה. ישנם מלומדים הסבורים כי מדובר בזכות קניינית {תאודור אורין "אחוזי בניה – זכות קניינית"