The post עו״ד אילן שרקון: כך עובד הטרייד אין של אב-גד ומה חשוב לבדוק | גלובס appeared first on עורך דין אילן שרקון.

The post אילן שרקון מארח בפודקאסט: השיא הישראלי באיש הברזל נשבר באיירונמן קוזומל appeared first on עורך דין אילן שרקון.

שרקון הדגיש את מה שהוא מגדיר כבעיה העיקרית: מימון טרור. לדבריו, ישראל צריכה לגבש יכולת מעשית לעצור את הזרמת הכספים, משום שזה אחד המנועים שמחזיקים את תשתיות הטרור בחיים.

בהקשר האזורי, הוא הבהיר שלדעתו יש מרחק גדול בין סעודיה לקטאר, ושלא נכון להתייחס אליהן כאל אותו סוג של שחקן. לגבי העתיד, הוא נשמע אופטימי והעריך שבמהלך 2026, לפני הבחירות, עשוי להתרקם הסדר מדיני עם כמה מדינות מוסלמיות גדולות, תוך הסתייגות מסוימת לגבי לבנון בגלל מורכבות הגבול.

The post עו״ד אילן שרקון ב-i24NEWS: זה לא אותו מגרש, סעודיה וקטאר הן שתי מציאויות שונות appeared first on עורך דין אילן שרקון.

שרקון חוזר לימי השישים והשבעים – לבנון יציבה, ביירות שוקקת, כלכלה פעילה, ומעמד ביניים משכיל. נקודת המפנה, לטענתו, הגיעה עם הקמת “מדינה בתוך מדינה” בעקבות ההגירה הפלשתינית, ולאחר מכן כניסת איראן והקמת חיזבאללה.

הוא מצביע על מרקם חברתי ייחודי בלבנון, שמייצר פוטנציאל להסדר: קהילות רבות שסבלו משנים של כוח מיליטנטי מחפשות מוצא. במקביל, היחלשות הפרוקסים האיראניים באזור עשויה לפתוח דלת להסכמים רחבים יותר ולצמצם את העוגן האזורי של הסכסוך הישראלי-פלשתיני.

The post עו״ד אילן שרקון בישראל היום: האם לבנון חוזרת להיות “שווייץ של המזרח התיכון”? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

בראיון ל”סרוגים” מדבר שרקון על הדרך שבה הוא ושותפיו בפירמת CBA ממשיכים לצמוח, להרחיב תחומי פעילות ולהציב סטנדרט חדש של שירות. גם כשהמציאות משתנה, הגישה שלו נותרת אותה גישה: לא לוותר, לחשוב קדימה ולהישאר אנושי.

The post עו״ד אילן שרקון בסרוגים: המשפט, הספורט והגבולות החדשים של המציאות הישראלית appeared first on עורך דין אילן שרקון.

בהליך של איחוד וחלוקת קרקעות, נפגשים דיני התכנון והבניה עם דיני הקניין. בהליך זה נמחקים גבולותיהם של מגרשים קיימים בתב”ע לכדי יצירת שטח “חלק” ללא גבולות. חלוקה מחדש של השטח למגרשים תכנוניים נעשית על-פי הנסיבות, צורכי הסביבה והמרחב התכנוני החדש {נתן מאיר דיני התכנון והבניה ניהול נדל”ן (תשנ”ח-1997), 263, 321}. הליך זה יכול שיעשה בהסכמה בעלי הזכויות במקרקעין ויכול שיעשה גם בלא הסכמתם {סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965}. במצב זה, מידת התערבות רשויות התכנון בזכויות הקניין של הפרט היא גבוהה ויכולה להביא לשינוי מהותי באופיו של הנכס נושא הזכות הקניינית, בין היתר על-ידי שינוי של מיקומו הגיאוגרפי, שטחו או שוויו.

סעיף 124 בחוק התכנון והבניה קובע כי תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה. הוראת סעיף 125 בחוק התכנון והבניה מבקשת ליצור קשר בין הפן התכנוני לפן הקנייני של הזכויות וקובעת את לוח הזמנים שבו תירשם תכנית חלוקה שאושרה בפנקסי רישום המקרקעין. יחד-עם-זאת, מסביר עו”ד אילן שרקון כי ישנם מצבים בהם חולף זמן רב בין אישורה של תכנית חלוקה לבין מועד רישומו של תשריט החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין, אשר יכול להגיע אף לכדי שנים מספר. 

בפער הזמנים שבין אישורה של תכנית חלוקה לרישומה מתעוררות שאלות רבות ולא פשוטות בדבר מעמדם של בעלי הזכויות במקרקעין, זיקתם לנכס על-פי החלוקה הישנה או על-פי החלוקה החדשה ויכולתם לנהוג בנכס מנהג בעלים. אמנם אין בכוחה של תכנית חלוקה ליצור זכויות קניין מקום שאלה אינן קיימות ומקובלת הגישה לפיה הזכויות המוקנות מכוח אישורה של תכנית הן זכויות תכנוניות בלבד. אך אין להתעלם מהזכויות התכנוניות אשר טרם באו לידי ביטוי במרשם, שאז נמצאנו מרוקנים את הוראות חוק התכנון והבניה מתוכן, זאת ביחוד לאור הוראת סעיף 125(ג) לחוק התכנון והבניה אשר קובעת כי אי-שמירת המועדים לרישום החלוקה לא תפגע בתוקפה של החלוקה החדשה ובזכויות שנרכשו מכוח סעיף 124 לחוק התכנון והבניה {ת”א (מרכז) 55726-11-12 עבדאללה אבו גאנם נ’ נכסי רמלה 3 בע”מ, תק-מח 2015(1), 3168 (2015)}.

עו”ד אילן שרקון מסכם כי דיני הקניין משיבים על השאלה מיהו הבעלים של הקרקע, כלומר מי, על-פי חוק, מחזיק בקובץ הזכויות בקרקע. לעומת-זאת חוקי התכנון והבניה מעצבים את אופן השימוש בזכויות הקנייניות ומציבים להן גבולות. כך בין היתר ציינה פסיקתנו: “זכות הקניין של כל אדם במקרקעין שלו כפופה מכוח חוק התכנון והבניה למגבלות הבניה שבחוק ושבתכניות המיתאר החלות על מקרקעיו.” (ע”פ 377/87 קלקא נחום בע”מ נ’ מדינת ישראל, פ”ד מא(4), 673, (1987))

The post מתוך הספר של עו”ד שרקון | היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות appeared first on עורך דין אילן שרקון.

ב- ע”א 265/79 [מנהל מס שבח מקרקעין ואח’ נ’ בן עמי, פ”ד לד(4), 701 (1980)] קבע בית-המשפט כי “חוק מס שבח הוא חוק פיסקלי שבו חרג המחוקק ממסגרת הקטגוריות של דיני הקניין הפורמלי, וחתר לתפיסת התוכן הכלכלי של עסקאות. הוא עשה כן באשר לחיוב במס, על יסוד הגדרת המונח “מכירת זכות במקרקעין” בסעיף 1 של החוק, המתפשטת הרחק מעבר למשמעותו הרגילה בדיני הקניין”.

עו”ד אילן שרקון מסיק מכך, כי איך שלא תהפוך בה עולה המסקנה הברורה האחת והיא כי לזכויות הבניה ערך כלכלי וכדברי בית-המשפט, לעניין דיני בתים משותפים, ב- ע”א 3451/07 {חנה קאופמן נ’ יצחק כהן ואח’, תק-על 2010(1), 9148 (2010)} לפיהם:

“בית-משפט זה עמד בעבר על כך שמשמעותם של המונחים “זכויות בניה” או “אחוזי בניה” היא האפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית… הובעו דעות שונות באשר לטיבן של זכויות הבניה כמוסד משפטי, בייחוד כאשר עסקינן בבתים משותפים… מכל מקום אין חולק כי עניין לנו בזכויות שלהן ערך כלכלי, אשר אף כי אין הן חלק מן הרכוש המשותף מהוות נכס בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף… אך לצורך כך נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף ונפסק כי מהסכם להענקת זכויות קנייניות בגג הבניין, למשל על דרך של הצמדה, אין נגזרת בהכרח המסקנה שבעל הזכויות, כאמור, רכש גם את זכויות הבניה באותו הגג…”

עו”ד אילן שרקון מסביר כי קיימים שלושה מצבים של מסחר בזכויות הבניה {ע”א 467/14 שרה דול שטינברג נ’ חברת לילינבלום 13 בע”מ, תק-על 2015(3), 10950 (2015)}:

1. הסוג הראשון, הסכם בין בעלי זכויות באותם מקרקעין {בעלים במשותף בחלקה או בעלי יחידות בבית משותף} לשנות את אופן החלוקה של זכויות הבניה במקרקעין ביניהם.
2. הסוג השני, הסכם של בעלי זכויות באותם מקרקעין {בעלים במשותף בחלקה או בעלי יחידות בבית משותף} להעביר את זכויות הבניה שלהם לצד שלישי, אשר יבנה במקרקעין ובדרך זו יהפוך להיות הבעלים ביחידות החדשות שייבנו ויצטרפו לבית המשותף.
3. הסוג השלישי, הסכם של בעלים במקרקעין {בעלים יחיד, כמה בעלים במשותף בחלקה, או בעלי יחידות בבית משותף} להעברת זכויות הבניה בנכס על-מנת שמימושן ייעשה במקרקעין אחרים, בין אם על-ידי הבעלים עצמם ובין אם על-ידי צד שלישי.

The post מתוך הספר של עו”ד אילן שרקון | מבוא לעסקה בזכויות בנייה appeared first on עורך דין אילן שרקון.

סעיף 34(א) לחוק המקרקעין הינו סעיף דיספוזיטיבי למחצה, ובמקרים מסוימים ניתן להתנות עליו. הסעיף מדבר על זכותו של שותף לעשות דיספוזיציות בחלקו הבלתי-מסויים, בנכס המשותף. כאמור, לשותף אין חלק מסויים בנכס. אלא יש לו חלק מתמטי {תיאורטי} בנכס.

לכן כשסעיף 34 מאפשר לשותף לעשות עסקאות, אין המדובר על עסקה בחלק פיזי מהנכס, אלא מדובר על עסקה בחלק המתמטי (הרעיוני) שיש לאותו שותף יחיד.

לדוגמה, לשותף יש 25% מהזכויות במגרש. אותו שותף מעוניין למכור את ה- 1/4 המזרחי של המגרש. עסקה כזאת אסור לו לעשות, משום שכל גרגר וגרגר בנכס שייך לכולם, האיסור חל על מכירה של חלק מסויים בנכס.

אך אם השותף רוצה למכור את החלק המתמטי שלו {את ה- 25%}, עסקה כזו מותרת לפי סעיף 34 ואפילו אם השותפים האחרים מתנגדים, לא נדרשת הסכמתם.

העסקאות שיכול שותף לבצע בחלקו המתמטי, מכוח סעיף 34 לחוק המקרקעין, הן:

1. שותף יכול למכור את חלקו המתמטי – הווה אומר, שהשותף יתחלף, השותפים האחרים לא יכולים להתנגד לכך, משום שהרבע המתמטי הוא רכושו הפרטי של השותף.
2. עסקת מתנה – השותף יכול לתת את החלק שלו מתנה לאחר. גם במקרה זה המשמעות היא החלפת השותף, וגם פה לא יכולים השותפים האחרים להתנגד.
3. משכנתה – במידה ושותף זקוק להלוואה מבנק. הבנק מבקש בטוחה להחזר ההלוואה, השותף יכול למשכן את חלקו בשיתוף, בזכויות, והוא אינו זקוק להסכמת השותפים האחרים.
4. זכות קדימה – השותף נותן זכות קדימה לשותפים האחרים או לגורם אחר. משמעות הדבר היא כי אם השותף ירצה למכור את חלקו המתמטי, הוא יצטרך להציע אותו קודם כל לבעל זכות הקדימה.

יש להדגיש החלק המתמטי האמור מתייחס אף לחלקו באחוזי הבניה ובזכויות הבניה אשר על החלקה.

ד”ר גולדנברג {“שיתוף במקרקעין”, עיוני משפט ג’, 104}, עומד על הסתירה שבין סעיף 29(ב), הדוחה את הוראות סעיפים 30 עד 36, לבין הוראות סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין. לכאורה, על-פי סעיף 29(ב), הגבלה בהסכם השיתוף, תגבר על סעיף 34(ב), לדעתו, יש להעדיף את הוראותיו המיוחדת של סעיף 34(ב), שכן אין זה רצוי לכבול את כוחותיו של השותף לעשות עסקה בחלקו, ללא הגבלת זמן. העדפה זו מתיישבת גם עם הוראות סעיף 37 לחוק, שאינו נדחה מפני הוראה נוגדת בהסכם השיתוף (סעיף 29(ב) אינו חל עליו), בעניין זכות השיתוף לדרוש פירוק השיתוף.

יחד-עם-זאת, עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 34(א) לחוק המקרקעין יכולה להיות גם משכון הנכס, וזאת מכוח סעיף 11(א)(2) לחוק המשכון,  התשכ”ז-1967 {להלן: “חוק המשכון”} הדן במשכון חלק מנכס מקרקעין: במקרה כזה “אין הבעלים המשותפים רשאים לחלק את הנכס אלא בהסכמת הנושה או ברשות בית-המשפט”. כמו-כן, מקום בו הנושה מבקש לממש את הנכס הוא רשאי לתבוע את פירוק השיתוף.

The post מתוך הספר של עו”ד שרקון | מהי זכות השותף לעשות בחלקו במקרקעין? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

אילן שרקון, הוא אחד מעורכי הדין המובילים והמוערכים בישראל כיום. הוא בעל התמחות בתחום הנדל”ן והתשתיות, המשפט המנהלי ותכנון ובנייה. הוא ייסד את משרד שרקון, בן עמי, אשר ושות’ & נאמן, קינן ושות’ והוביל אותו יחד עם שותפיו לעמוד בשורה הראשונה עם פירמות עורכי הדין הבולטות בישראל.

The post עו”ד אילן שרקון: אחד המובילים בישראל appeared first on עורך דין אילן שרקון.

ראשית, לדברי עורך דין אילן שרקון, יש לציין, כי בכדי שזכות במקרקעין תהפוך לזכות קניינית עליה למלא אחר אחת מהחלופות הבאות:

• היותה זכות מנויה בחוק המקרקעין ורשומה במרשם המקרקעין.
• היותה מנויה בחוק המקרקעין ואינה טעונה רישום לפי חוק המקרקעין עצמו {כגון שכירות קצרת מועד או זכות קדימה בין בני זוג}.
• היותה מנויה בחקיקה חיצונית לחוק המקרקעין ורשומה במרשם המקרקעין.
• היותה מנויה בחוק אחר הפוטר את חובת הרישום בהוראה פוזיטיבית.

אם-כן, מציין עו”ד אילן שרקון, נראה, כי בהתאם לחקיקה הקיימת זכות הבניה אינה יכולה להיתפס כזכות קניינית קלאסית שכן אין היא טעונה רישום ואף אינה נמנית על רשימת הזכויות שמקרקעין המהווה רשימה סגורה.

ואולם, כפי שצויין לעיל, מלאכת סיווגן של זכויות צריכה להיעשות על-פי תכנה ומהותה ולאו דווקא על-פי ההגדרות הקיימות בחוק, אשר-על-כן, על-פירושם להתאים עצמו לתכלית החוק הרלוונטי.

זכות הבניה הינה בעלת מאפיינים דומים לזכות הקניינית או כפי שהגדיר אותה כב’ השופט טירקל בפרשת ר.א.ר.ד. לעיל {“מקום לומר שזאת זכות קניינית בכוח, כביכול “נכס עוברי”, שעליו להבשיל כדי להגיע לשלמות”}.

זכות הבניה, לטענת עו”ד אילן שרקון, איננה יכולה להוות זכויות של רישיון לשימוש במקרקעין גרידא, שכן זכות הרישיון מאופיינת כזכות אישית אשר אינה ניתנת להעברה.

בנוסף, וכפי שהצגנו לעיל, מכוח זכות הבניה יבנה נכס של ממש ובהתאם לקביעת בית-המשפט כפי שהצגנו לעיל, יש ליתן יתר דגש ותשומת לב למהות הזכות מאשר לזכותה.

זכות הבניה הינה אחת מזכויות הקשורות למקרקעין המורכבות ביותר, אשר הינה בעלת מאפיינים אשר אינם מאפשרים את הגדרתה כזכות קניינית קלאסית, על-אף הקושי בסיווגה, לעניות דעתי, נראה כי זכות הבניה הינה כמעין יציר כלאיים המשלבת בתוכה תכונות של זכות בקניין בד בבד עם מאפייניה כהיתר הדורש רישיון.

כך נראה כי במידה ונבחן את זכות הבניה כזכות שברישיון, לדידם של אלה הרואים בה זכות אישית הרי שזו ניתנת להעברה ואף לדידם של אלה שגורסים כי אינה מהווה זכות אישית, הרי שבהליכת הליך רישום מוסדר לזכות ניתן להכשיר את העברתה וכן לדידם של אלה הגורסים כי מאפייניה של זכות הבניה קרובים יותר לזכות קניינית, הרי שיש קושי בהגבלת הסחירה בזכות.

מבלי לקבוע מסמרות בעניין ומבלי לבכר גישה זו או אחרת נוכחים אנו כי וודאי ניתן לראות בזכות הבניה, כזכות ייחודית מעיין קניינית, כך שבהתקיים רישום מוסדר של הזכות, ניתן יהיה לסחור בה אף במנותק מהקרקע.

The post כיצד יש לסווג את זכות הבניה: מכוח רישיון או כבעלת מאפיינים קנייניים? appeared first on עורך דין אילן שרקון.