הגישה המרכזית אשר עולה במספר רב של פסקי-דין היא פרשנותם של בתי-המשפט בנוגע למהותם של אחוזי בניה. התייחסותה של הפסיקה בכל הנוגע לזכויות בניה כאל זכות, נדונה לראשונה בעניין לווינהיים {ע”א 136/63 לווינהיים ואח’ נ’ שוורצמן ואח’, פ”ד יז 1722 (1963) (להלן: “פרשת לווינהיים“)}, שם קבע כב’ השופט ברנזון בין היתר, כי “אחוזי בניה בלתי-מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי הדירות יחד”. 

פסק-הדין בעניין לווינהיים מוביל לשלוש מסקנות עיקריות:

הראשונה, אחוזי בניה בלתי-מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי הדירות יחדיו.

השניה, כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס אשר אינה נופלת לתחום הרכוש המשותף שייכת לכלל בעלי הדירות.

השלישית, אחוזי בניה בלתי-מנוצלים הם ללא ספק זכות שכזאת.

“אולם להבדיל מזכויות בניה, בכל הנוגע לבתים משותפים, נוצרה קביעה כי אחוזי בניה אינם זכות עצמאית, אלא זכות הנובעת מהבעלות על הקרקע ואין לנתקן מזכות הבעלות.” מצטט עו”ד אילן שרקון בספרו.

בעניין רחמני {ע”א 219/87 רחמני נ’ הדר, פ”ד מג(3), 489 (1987)} קבע כב’ השופט לוין:

“… במקרה כזה לא יכולה להיות מחלוקת כי אי-אפשר לו למוכר להיפטר מכל חלק המקרקעין מסויימים שהוא מוכר לאחר ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בניה על אותם מקרקעין. אי-אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בניה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבניה אינם “זכות” במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש”יורדת” על בעל המקרקעין מטעם הרשות…”

גישתו זו של כב’ השופט לוין, מוזכרת גם בעניין ביבי {ע”א 19/81 ביבי נ’ הוברט, פ”ד לז(2), 497 (1983)} שם קבעה כב’ השופטת אבנור, כי אחוזי בניה הם בגדר זכות לבקש היתר בניה ולא נכס בפני עצמו.

כב’ השופט ברנזון מסכים עם תפיסה זו, ובעניין לוי {ע”א 395/74 לוי נ’ סמואל, פ”ד כט(2), 39 (1975)} הוא מבהיר, כי אחוזי בניה, הן אלו הניתנים מלכתחילה והן אלו הניתנים בדיעבד אינם אלא זכות בעלת ערך השייכת לנכס עצמו וכדבריו:

“מה לי אחוזי בניה קיימים מלכתחילה ומה לי תוספת בשל אחוזי בניה הניתנת בדיעבד? אלה כמו אלה נלווים לנכס והם זכות בעלת ערך השייכת לנכס, כלומר לבעלי הדירות כולם…”

בעניין לוסטיג {רע”א 2821/95 לוסטיג נ’ מייזלס, פ”ד נ(1), 517 (1996)} מדגישה כב’ הנשיאה בייניש כי אחוזי הבניה אינם אלא מגבלה חוקית להיקף הבניה במקרקעין על-פי תכנית המתאר וכדבריה:

“אחוזי הבניה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, שהוא הקובע מגבלה חוקית להיקף הבניה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבניה על-פי תכנית המתאר…

לדברי אילן שרקון:  על-פי פסיקתו של בית-משפט זה, הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וקונה הרוכש את הבעלות במקרקעין רוכש גם את תכונותיה של אותה קרקע, ובכלל זה את הזכות לניצול השטח המותר לבניה, היינו, את אחוזי הבניה שהוקצו לה על-פי התכנית…

בשל טיבן של זכויות הבניה כאמור לעיל, ובשל היותן כרוכות בבעלות, אין הן יכולות לשמש נושא לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין…”

אף כב’ הנשיאה בייניש מסכימה בעניין לוסטיג כי אחוזי הבניה אינם יכולים להיכלל כנכס במנותק מן הקרקע עצמה, אך מסגירה את ערכם הכספי באמרה:

“זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבניה על-פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה.”

גישה זו מתייחסת לאחוזי בניה באופן צר כנגזרת מהבעלות על הקרקע גרידא.  מוסיף אילן שרקון.

גישה שונה ואמיצה מוצגת בעניין ישעיהו {ע”א 10322/03 ישעיהו נ’ שטרייכר, פ”ד נט(6), 449 (2005)} שם קבע כב’ השופט טירקל:

“סבורני שיש לראות בזכויות הבניה נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרידא, ואף-על-פי שזכות זאת אינה עולה כדי זכות קניינית ממש, לכל דבר ועניין, היא קרובה אליה… בשולי הדברים יוער כי ניתן גם לראות בזכות הבניה מעין זכות קניין… זכות הבניה תמומש כאשר יחליט בעל הזכות לבנות, וכאשר יינתן לו היתר בניה, וניתן לראות בה זכות הקרובה מאוד לזכות קניינית במובן זה שאם תמומש, מה שיקום מכוח זכויות הבניה יהיה נכס קנייני ממש. יש מקום לומר שזאת זכות קניינית בכוח, כביכול “נכס עוברי”, שעליו להבשיל כדי להגיע לשלמות.”

{הדגשות אינן במקור – א.ש.}

גישתו זו של כב’ השופט טירקל, הבוחנת את זכויות הבניה כ”נכס עוברי” כהגדרתו, יוצקת לטעמי לראשונה, תוכן מהותי ואמיתי, למונח זכויות הבניה. תוכן אשר יש בו להכיל את חשיבותה של הזכות ואת מכלול ההיבטים הגלומים בה.  מציין אילן שרקון.

הלאקונה החקיקתית לעניין מעמדה של זכות הבניה הובילה במרוצת השנים להתפתחות גישות שונות בכל הנוגע לזכויות הבניה בניסיון לסווגן, ליצוק תוכן מהותי למעמדן ולהקנות להן מעמד קנייני, משפטי ותכנוני.

הגישה האחת רואה בזכות הבניה כמגבלה שלטונית על זכות הבעלות.

גישה שניה, גורסת, כי זכות הבניה הינה זכות קניינית הנובעת ו/או מתקיימת מעצם קיומה של זכות הבעלות על קרקע.

גישה שלישית שמה פעמיה דווקא על מקרה של התנגשות בין הוראות חוק המקרקעין להוראות חוק התכנון והבניה. לפי גישה זו לעניין זכות הבעלות, גוברות הוראות חוק התכנון והבניה.  מסכם אילן שרקון.

The post עו”ד אילן שרקון כותב בספרו על “זכויות בניה” בפסיקת בתי-המשפט appeared first on עורך דין אילן שרקון.