לטענת עו”ד אילן שרקון, “ההתייחסות הקיימת אינה מגלמת את מרכזיות הזכות בחיי תושבי המדינה וודאי שאינה מביאה לידי ביטוי מספק את הפוטנציאל הרב הגלום בשימוש מיטבי ומודרני בזכויות הבניה”.

למעלה מזאת, השימוש שניתן לעשות בזכות הבניה לצורך קידום היבטים חברתיים, תכנוניים, קניינים ומיסויים, אף הוא אינו בא לידי ביטוי.

החקיקה המרכזית לענייננו מצויה בהוראות חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, בחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 ובתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים).

המקור הראשון, קובע כי הבעלות בשטח של הקרקע כוללת את השימוש בו ובכל דבר המחובר אליו, אל עומק האדמה ואל הגובה, ומאפשרת כל ייעוד עבורו ובלבד שיעמוד במגבלות החוק. סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:

בעלות

“הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם”, מציין עו”ד שרקון.

כבר בסעיף זה עולות תובנות סותרות לכאורה. מחד, לפי סעיפים 11 ו- 12 לחוק המקרקעין, אין כל מגבלה, על פניו, המוחלת על זכות הבעלות במקרקעין. הווה אומר, זכותו של הבעלים במקרקעין לבנות על קרקע בבעלותו, ככל העולה על רוחו.

מאידך, סעיף 2 סיפא לחוק המקרקעין מסייג וקובע, כי יש והיקף השימוש בזכות הבעלות במקרקעין תוגבל מכוח דין או הסכם.

עורך דין אילן שרקון מציין כי “המקור השני, חוק התכנון והבניה, מבקש להסדיר את המגבלות החלות, כאמור, על זכויותיו של פלוני במקרקעין ובהתאם לזאת מסמיך את מוסדות התכנון השונים להגביל את זכות הבעלים במקרקעין על-ידי הטלת מגבלות על קווי בניין, שמירת מרווחי בניה, הגבלת השטח המותר לבניה ועוד”.

כך לדוגמה, מונה סעיף 62 לחוק התכנון והבניה מהן תכניות בסמכותן של ועדות מחוזיות, ועדות מקומית ובין היתר, מציין סעיף 62א(ג)(4) לחוק התכנון והבניה כי על תכנית מתאר שאושרה לכלול לכל הפחות פרטים בדבר ייעוד הקרקע, קביעת שטחים המיועדים לשימוש צורכי ציבור, הנחיות לעניין שטחי הקרקע המיועדים לצורכי תחבורה, ביוב ותשתית וכמו-כן הנחיות לעניין גובה הבניין. עוד קובע סעיף 62א(ג)(4)(ג) לחוק התכנון והבניה כדלקמן:

“(ג) קביעת השטח הכולל המותר לבניה בכל ייעוד ובכלל הייעודים, גם בלא קביעת זכויות בניה בכל מגרש או במגרש כלשהו…”

עו”ד שרקון אמר כי “מכאן, כי כל תכנית מתאר מאושרת מחוייבת בהתייחסות לפרטים מהותיים רבים, אולם אין חובה לקבוע ו/או להגדיר את היקפן של זכויות הבניה בכל מגרש ומגרש”.

היעדר דרישה לקביעת היקף זכויות בניה מאפשרת לרשות התכנונית מרחב גמישות בעל חשיבות, אולם יש בהיעדר החובה לקבוע היקף שימוש בזכות הבניה פגיעה בזכותם של בעלי הזכות במקרקעין.

סעיפים 63 ו- 69 לחוק התכנון והבניה מעניקים אף הם סמכויות להגבלת היקף הבניה בקרקע בעת שהם מעבירים קווים הנוגעים בבטיחות, אסתטיקה וייעוד הבניה. המגבלות חלות על מאפיינים כגון, נפח המבנה, המרחב שסביבו וגובהו, חזותו ואף על השימוש הייעודי בו.

המקור השלישי, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ”ב-1992 מביאות לראשונה הגדרה המבקשת לבאר את המושג אחוזי בניה. נשאלת השאלה, האם יש בכוחה של הגדרה צרה זו לעמוד על מהות ייעודם?

תקנה 1 לתקנות הנ”ל קובעת:

“אחוזי בניה כוללים – היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים.”

תקנה 2 לתקנות הנ”ל קובעת:

“בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות ותקנות אלה.”

יובהר כי, התקנות המובאות לעיל, מסדירות את אופן חישוב אחוזי הבניה בלבד, כאשר ברי, כי אין בהבהרת אופן חישובם בכדי לשפוך אור על מהותם וודאי שאין בכך לעמוד על מעמדה הנורמטיבי של זכות הבניה.

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post הגדרת המונח “אחוזי בניה” בחוק appeared first on עורך דין אילן שרקון.

קיימתי ראיונות עם מספר רב של בעלי תפקידים בכירים בתחום התכנון. מהראיונות עולה כי חלקם רואים את הזכות ככלי בידם לצורכי תכנון בלבד, דהיינו לדידם – מהות הזכות, יצירתה או הענקתה, באה לשרת את הציבור בתכנון נכון ויעיל של המקרקעין בתחום העירוני או המחוזי, בהתאם למגבלות השונות שחלות עליה מתוקף תוכניות שונות.

הגישה הרחבה יותר רואה בדיני התכנון והבניה כמגדירים את קובץ הזכויות של בעלים במקרקעין, הכוללים בין היתר זכויות בניה, זכויות שימוש וזכויות שהינן בגדר זיקה למקרקעין.

זכות הבעלות חלה על כלל התכונות והזכויות הנלוות לבעלות, לרבות זכויות הבניה מכוח הבעלות על המקרקעין. תכליתו של הדין הקיים, חוק התכנון והבניה, הינה ביצירת האיזון הנכון בין זכות הבעלים לבצע במקרקעין כאוות נפשם ובין צרכי הציבור והרצון ליצור “מערכת יחסים” בין צורכי הפרט לכלל צורכי הציבור – מערכת של יחסי גומלין.

הניסיון לצמצם את זכות הבעלות על הקרקע, להצמיד את זכות הבניה לקרקע ולהפריד מזכות הבעלות, יש שיתבצע בשים לב למגבלות השלטוניות והאחרות העולות מכוחו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו המכיר בזכות הקניינית כאחת מזכויות היסוד השמורות לכל אדם לפיו “אין פוגעים בקניינו של אדם”.

מנגנון הפגיעה בזכויות יסוד אלו מעוגן בסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אשר קובע כי פגיעה בזכות יסוד של אדם תהא מונעת משיקולים של יושר, מידתיות, ובמידה שאינה עולה הנדרש.

בישראל זכות הבניה אינה נמנית על זכויות הקניין הקלאסיות המוגנות תחת חוק היסוד, אלא מוכרת כזכות תכנונית מכוח חוק התכנון והבניה.

לפי גישה זו, זכות הבניה הינה הלכה למעשה תוצר של חוק התכנון והבניה ומהווה מגבלה על הבעלות במקרקעין, ובהקשר לכך קובע סעיף 2 לחוק המקרקעין, כי מכוח הבעלות על הקרקע רשאי בעליו לעשות בנכס “כל דבר וכל עסקה”, ברם זכות זו מוגבלת מכוח הדין או הסכם פלוני.

כמו-כן קובעים סעיפים 11 ו- 12 לחוק המקרקעין, כי זכות הבעלות חלה גם על כל “הבנוי והנטוע ועל כל דבר אחר”, וכן כי הזכות משתרעת “עד לחלל הרום”. זכויות הבניה על-פי הגישה הרווחת באות להגביל את זכות הבעלות, כאמור.

חוק התכנון והבניה, תכליתו ביצירת מערכת של כללים, מגבלות ונורמות ידועות בדבר אופן הפעלת הזכות. זכות הבניה נגזרת מזכות הבעלות במקרקעין ומשום כך מהווה חלק אינהרנטי מזכות הקניין המוגנת בחוק היסוד ולכל פחות מהווה זכות הנעה בטווח שבין רישיון וזכות קניינית.

היטיב לתאר זאת המלומד אורין, המשווה את יחסי הגומלין בין הזכות הקניינית במקרקעין וזכות הבניה, לבעל רכב עם נפח מנוע המאפשר למנוע להגיע למהירות של 200 קמ”ש, אולם מטעמי בטיחות בדרכים, מציבה הרשות תמרור המגביל את מהירות הנסיעה ל- 50 קמ”ש.

האם הרשות אשר הציבה את התמרור העניקה דבר מה לבעל הרכב, או שמא למעשה, הניחה מגבלה על יכולת שימושו ברכב ובמנוע שהיה ונותר בבעלותו המלאה?

הבחנה זו הינה משמעותית לעניין זכות הבעלות בכלל, וזכות הבניה בפרט אינה יכולה להיווצר מכוח חוק התכנון והבניה. זכות הבעלות של בעל המקרקעין הינה רחבה וחוק התכנון והבניה מטיל מגבלה בדבר אפשרות ניצול הזכות הקיימת ממילא.

הואיל וכך, ניתן להעלות הנחה, כי זכות הבניה אינה נוצרת מכוח חוק התכנון והבניה אלא מוגבלת מכוחו ותו לא.

עוד אבקש לעמוד על השאלה בדבר הכללת זכות הבניה בגדר הוראות חוק המקרקעין. מבחינה פורמאלית, זכות הבניה, איננה דבר מה בנוי או נטוע, ברם נקבע בפסיקה כי ניתן לראות את זכות הבניה “כנכס עוברי”.

ככזה, כאשר יחליט בעל המקרקעין לממש את זכותו לבנות וכאשר יינתן לו היתר ו/או רישיון בניה, התוצר שיקום מכוח זכות זו, יהיה נכס קנייני לכל דבר ועניין.

לאור האמור, נשאלת השאלה האם ניתן לייחס את זכות הבניה בהיבט התכנוני לזכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות לבקש היתר ו/או רישיון בניה, או לחלופין האם זכות הבניה חוסה תחת דיני הקניין.

בפסק-דין ביבי קבעה כב’ השופטת אבנור כי “אחוזי בניה אינם נכס מקרקעין, אחוזי בניה אינם רכוש משותף ואחוזי בניה אינם חייבים להיות מוזכרים בתקנות הבית המשותף. ‘אחוזי בניה’ – הם הזכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה”.

מנגד, במסגרת פסק-דין נייגר נדונה תכנית אשר הוסיפה אחוזי בניה לבתים הקיימים כתוספת על גגות הבתים.

אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, הבעלים של דירת הגג, ביקש לנצל את אותם אחוזי בניה לצורך תוספת בניה לדירתו, הוא נתקל בסירובם של יתר בעלי הדירות. לטענתם, אחוזי הבניה שנוספו שייכים לכל בעלי הדירות מכוח זכות הבעלות המשותפת.

כב’ הנשיא זיילר קבע, כי לעניין הקצאת אחוזי בניה נוספים, אין זיקה בין הצד התכנוני לבין דיני הקניין. החלטת ועדת התכנון המעניקה תוספת אחוזים – אין בה כדי להשליך על הבעלות. אמנם תוספת אחוזי הבניה מיועדת מהבחינה התכנונית אך ורק לגג. חרף זאת הבעלות באחוזי הבניה אינה ניתנת מכוח החלטה תכנונית. עוד נקבע, כי אין לערב בין החלטות תכנוניות לבין זכויות הבעלות.

תוספת הבניה שייכת לכלל בעלי הדירות, שימוש בזכות הבניה כפוף להסדר והסכמה בין הדיירים בבית המשותף. אמנם התוצאה יכולה להיות כי בשל הפיצול על הבעלות לא ניתן יהיה לנצל את הזכויות כלל, אולם תוצאה זו אינה משליכה על ההחלטה התכנונית, וניצול זכות הבעלות של הבעלים נתונה להם ולהם בלבד.

גישה נוספת המקרבת את אחוזי הבניה אל זכויות הבעלות במקרקעין נמצאת בפסק-דין גלמן, שם קבעה כב’ השופטת דורנר, כי ככלל אין להפריד את זכות הבעלות על מגרש מהזכות לבנות על המגרש תוך ניצול מלוא אחוזי הבניה. השופטת התייחסה לדברים שאמר כב’ השופט ברנזון בפסק-דין לווינהיים, בקבעו כי, “אחוזי הבניה בלתי-מנוצלים הם בלי ספק זכות בעלת ערך הנלווית לנכס”.

ניצולה של זכות כזאת, בשלמותה או בחלקה, על-ידי אחד השותפים בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות. במידה והבניין יזדקק בעתיד למבנה משותף ולחילופין במידה ובעלי הדירות ירצו להרחיב את הדירות הקיימות, הם עלולים לעמוד בפני שוקת שבורה מחמת ניצול אחוזי הבניה במלואם.

על-אף התוצאה הבעייתית, נראה כי אופן ניצול זכויות הבניה כפוף אך ורק לשיקולם של הבעלים המשותפים וההסדרים אותם הם מבקשים ליישם בינם לבין עצמם.

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post זכות הבניה ככלי תכנוני appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“בשנת 1918 אושרה בבריטניה חקיקה דומה לזו שהתרחשה בארצות הברית”, מציין עו”ד אילן שרקון. התכנית האוקלידית היוותה את הבסיס לחקיקה הפדראלית אשר העניקה סמכות לביצוע תכנון אזורי. חקיקה זו אומצה במהירות על-ידי רוב המדינות בארצות הברית כאשר המנדט הבריטי ייבא אותה לישראל על-ידי הטמעת ערכי התוכניות בפקודת בניין ערים המנדטורית, שנכנסה לספר החוקים בישראל בשנת 1936, מה שנקרא בפינו כיום “תכנית בניין עיר”.

יצויין כי בחלוף השנים בוטלה הפקודה המנדטורית ובמקומה נכנס לתוקפו חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965.

עו”ד אילן שרקון הוסיף: “התכנון בארץ ישראל החל מתפתח בהדרגה וראשיתו בשיטת רישום זכויות במקרקעין אשר הונהגה בה”.

כפי שראינו, “את ראשית התפתחותה של שיטת רישום הזכויות במקרקעין יש הזוקפים למרשמים שהתפתחו מראשית ימי הביניים בערי מרכז אירופה”.

מגמה כזו של רישום משכנתאות ומרשמים של מקרקעין היתה בולטת במיוחד בגרמניה, עוד מהמאה ה- 18. “השפעה גרמנית ניכרת בשיטות מרשם של מדינות שונות באירופה וככל הנראה השפיעה גם על עיצוב שיטתו של טורנס”.

“כך הגיעה השיטה אל בריטניה, אשר בתורה, הביאה את רעיון רישום הזכויות לארץ ישראל, בתקופת הקולוניאליזם הבריטי”, כתב עו”ד אילן שרקון. “הצלחתה והתפשטותה העולמית של שיטה זו היא אחת הסיבות לקליטתה של השיטה בארץ ישראל”.

“במשך שלוש מאות השנים הראשונות לשלטון האימפריה העות’מאנית בארץ ישראל לא נוצר צורך משמעותי ביצירת מרשם שיסייע במעקב אחר שרשרת זכויות במקרקעין. שינויים כלכליים, חברתיים ומדיניים שהתרחשו בארץ ישראל מן המאה ה- 19, גרמו להתארכותן המהירה של שרשרות זכויות במקרקעין והגבירו את הצורך, כמו גם את הקושי, לעקוב אחריהן”.

גורם נוסף  עיקרי, שהעיר את הצורך בהסדר ואף שימש כגורם מזרז ליצירתו בשלהי המאה ה- 19, נעוץ בתהליך פיתוחן של שיטות מרשם מודרניות.

אף-על-פי ששיטת תכנון ומרשם הקרובה ביותר לזו אשר בשימוש כיום תוכננה על-ידי הבריטים, “את הניסיונות הראשונים ליצור (יש מאין) תשתית רישום שתסייע לעקוב אחר שרשרת זכויות במקרקעין בארץ ישראל יש לזקוף לזכותם של השלטונות העות’מאניים”.

זנדברג מדגיש זאת באומרו כי “עד להנהגת הסדר זכויות, היה המרשם של עסקאות וזכויות במקרקעין שהחלו ליצור במחצית השניה של המאה ה- 19 בארץ ישראל, מסד הנתונים החשוב והגדול ביותר שניתן היה להיעזר בו”.

ראשית, אימץ השלטון העות’מאני בארץ ישראל את המשטר הקרקעי שהונהג בארץ מאז כיבושי האיסלאם: הזכויות במקרקעין שנכבשו הפכו לקניין השליט. הבעלות האולטימטיבית במקרקעין נותרה לעולם של השלטון למעט מקרים בודדים. הקניות של זכות בעלות פרטית נעשו בראשית השלטון המוסלמי על בסיס הדומה לשיטה הפאודלית – לאנשי צבא, גובי מיסים או מקורבים לשלטון.

“לפיכך, בארץ ישראל העות’מאנית היו יחידות מקרקעין מועטות שיכלה להתפתח בהן שרשרת העברות של זכות הבעלות והן רוכזו בידי מעט מאוד בעלי עניין”, ציין עו”ד אילן שרקון.

בשטחים השייכים לשלטון העות’מאני הוקצו מגרשים למטרות ייעודיות, שיטה המזכירה גרסה קדומה ולא מפותחת של שיטת ה”zoning” במדינות המערב.

למשל, “מקורו של מוסד ההקדש בדין השרעי וביסוד אחת מצורותיו הנפוצות עמד הרעיון הדתי של הקדשה לטובת הכלל, הקדשה לאל. הבעלות בנכס המוקדש עוברת לידיו של ממונה, אשר אמור לנהל את הנכס בנאמנות עבור מטרה ציבורית, דתית או אחרת. מכאן נובע הרעיון של נצחיות ההקדש – הפרטים המנהלים אותו עשויים להתחלף אך הזיקה בין הנכס להקדש אינה משתנה. האופי הדתי של ההקדש הכתיב גם את האיסור להעביר את מקרקעי ההקדש. איסור זה, ככל שלא נעקף, הוביל להקפת המסחר במקרקעין מוקדשים ומנע היווצרותן של שרשרות זכויות בהן”.

עו”ד אילן שרקון סבור כי “במהלך המאה ה- 19, ובמיוחד לקראת סופה, החל תהליך של מודרניזציה, צמיחה כלכלית ושינוי מהיר וחד בנתונים החברתיים של הארץ, אשר הביאו להגדלת אפשרויות הניצול החקלאי והעירוני של המקרקעין”.

התפתחות מאורעות אלו הביאו לגידול משמעותי בביקוש למקרקעין. כתוצאה מכך, גדל השטח המעויר וכמוהו גם השטח הכפרי הבנוי והמנוצל ניצול חקלאי והחלה היווצרותן של שרשרות זכויות רבות וארוכות.

למעשה, השיטה העות’מאנית היתה רצופה בפגמים, והצורך בייסודה של שיטה טובה ואמינה לרישומן של עסקאות וזכויות במקרקעין הלך והתגבר ביחס ישר להתעצמות המגמות הדמוגרפיות והכלכליות בשלהי תקופת השלטון התורכי.

במהלכה של תקופת המנדט הבריטי בארץ ישראל, המשיכה אוכלוסיית הארץ לגדול בקצב מרשים, התגברו תהליכי המודרניזציה וגברה הזרמת ההון, ממניעים שונים לשוק המקרקעין. שיטת הרישום העות’מאנית לא נתנה עוד מענה מספק לצורך המתואר.

הצורך ביצירת תשתית רישום חדשה וטובה של זכויות במקרקעין נבע גם מכך, שלשלטון הבריטי היה אינטרס לברר את מצבת זכויותיו במקרקעין. אינטרס זה נבע ראשית דבר, מטעם היעדר היכולת לאכוף את מרות הממשלה על מסיגי גבולה מבלי שיתבהר תחילה, באופן חד-משמעי, מהם הם השטחים ששייכים לה.

“בד-בבד, לאור התגברותה של התופעה של רכישת זכויות במקרקעי הממשלה באמצעות החזקתם, עיבודם או החייאתם, נוצר כורח להגביר את תהליכי האכיפה”, ציין עו”ד אילן שרקון.

שנית, “בירור מדוייק של זכויות הממשלה במקרקעין היה חיוני לקיום התחייבויותיה של בריטניה על-פי כתב המנדט. נוסחו של כתב המנדט כלל התחייבות בריטית להקצות מקרקעי ממשלה להתיישבות יהודית”.

בכך, גם השלטון הבריטי, כמו קודמו, הקצה שטחים מסויימים עבור הגשמת ייעוד מוגדר מראש. על-מנת לעשות כן, “במהלך העשור הראשון לשלטונם וגם לאחר שהוחל בתהליך ההסדר, עשו הבריטים מאמץ להכין, יש מאין, תשתית טכנית ראויה שתאפשר סימונן של ההכרעות העתידיות של תהליך ההסדר.

מלאכת הכנה זו נועדה לצייד את העוסקים בהסדר זכויות, במפה שניתן יהיה לסמן בה בקלות ובדיוק את הפן הגאוגרפי של תוצאות הבירור המשפט. מפה כזאת צריכה היתה לכלול נקודות ציון בצפיפות כזו, שתאפשר לשרטט בדיוק ובמהירות קווי גבול מדוייקים. כדי להגיע לתוצאה זאת, הוכנה רשת טריאנגולציה ארצית. בין השנים 1933-1928, הוכנה סדרת מפות טופוקדסטריות, שכללו, בנוסף לנקודות הטריאנגולציה, פרטי נוף וטופוגרפיה חיוניים לצורך סימון מדויק של חלקות”.

החקיקה בנושא החלה בשנת 1921, כאשר פקודת תכנון ערים או כפי שכונתה אז “פקודת התכנית לבניין ערים”, הסדירה לראשונה בארץ ישראל את המסגרת הסטאטוטורית לתכנון ערים ולרישוי הבניה.

מוסדות התכנון הכוללים ועדות מקומיות ועדה מרכזית, כוננו לראשונה מכוח הפקודה. על כל הועדות המקומיות הוטל להגיש לוועדה המרכזית תכנית לבניין ערים לכל הקרקעות שבתוך האזור שתחת סמכותה.

ה”תכנית” כללה התייחסות לבניין רחובות ודרכים ודרכי חיבור וקווי בנין כלליים, הגדרת אזורים ליעודים מסויימים, הטלת מגבלות בנוגע לחלל הפתוח שייקבע מסביב לבניינים ובנוגע לגובה ולאופי המיוחדים של הבניינים שיורשו באזורים מיוחדים.

החקיקה הכתיבה כי שינוי בגבולות המגרשים לא היה טעון, איפוא, הסכמת הנוגעים בדבר, ומוסדות התכנון יכלו לקבוע הוראות בעניין אף כנגד רצון הבעלים.

מנגד, לא ניתן היה לאחד חלקות באופן של יצירת שיתוף כפוי בין בעליהן ללא הסכמת הבעלים.

נוסף על כך, הפקודה הגבילה את הפיצויים המשולמים.

פקודת בניין ערים משנת 1936 חוללה מספר שינויים כגון כינון הועדות המחוזיות. לועדות הללו הוקנתה הסמכות “להתקין חוקי עזר לקביעת תנאים להגשת בקשות להיתרי בניה, ולהתקין תקנות באשר להכנת תכניות ולפרוצדורות השונות שיחולו על הועדות המקומיות”.

עו”ד אילן שרקון המשיך: “גם בפקודה הזו, נקבצו להם יחדיו, תחת אותו פרק, שני העניינים הקשורים זה לזה: מסי השבחה ופיצויים”.

הסייג שבפקודה הקודמת, לפיו היה על בעל הנכס להוכיח כי רכש את הנכס מתוך כוונה לממש את פוטנציאל הבניה שבו או שעשה פעולות לשם הוצאתה לפועל הבניה – בוטל. עתה היתה הדרך פתוחה להגשת תביעות אף לאלה שהפגיעה בהם היא ממונית בלבד שלמעשה תתבטא רק עם מכירת הנכס בעתיד. באשר לחלוקה מחדש, לא חל שינוי בעדכון זה.

בשנת 1941 תוקנה פקודת בניין ערים פעם נוספת.

בחוק לתיקון לפקודת בניין ערים, התשי”ז-1957 הניח המחוקק הישראלי את המסגרת החקיקתית המודרנית, המשמשת אותנו למעשה בשינויים מינוריים עד היום, לעריכת חלוקה מחדש במסגרת תכנית בניין עיר.

הואיל ונבצר ממוסדות התכנון לבצע איחוד ללא הסכמת הבעלים, נוצר קיפאון אותו התיקון מבקש לסיים. “בתיקון נקבעה המסגרת לחלוקה כפויה, תוך שמירת זכויות הבעלים. נקבע כלל השוויון היחסי ונקבעו תשלומי האיזון המשולמים במקרה ולא ניתן לשמור על עקרון השוויון היחסי. הוסדר רישום החלוקה החדשה בספרי המקרקעין ועניין השעבודים ונקבע מנגנון המגן על מי שמתנגד לשיתוף כפוי עם אחרים המתיר לו לחייב את הוועדה המקומית ברכישת חלקו”.

כמעט עשור מאוחר יותר, בחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, אימץ המחוקק כמעט לחלוטין את ההוראות שנקבעו בתיקון משנת 1957.

תיקון מס’ 43 לחוק התכנון והבניה, התשנ”ה-1995 הוא המשמעותי ביותר מבין התיקונים הרבים שעבר החוק, והוא תוצאה של ניסיון מצטבר בן כמעט יובל, בהפעלת החוק, מבית היוצר של המחוקק הישראלי.

התיקון בעיקרו משנה את מוסדות התכנון והרכבם, ומעביר חלק מן הסמכויות שבעבר היו בידי מוסדות גבוהים יותר, ליד הוועדות המקומיות. התיקון מתיימר לקצר את תקופות הזמן בהליכי התכנון ומטיל חובות על הרשויות לשם ייעול וקיצור ההליך התכנוני.

פרט לשינויים בהרכב הועדות הקיימות, מביא עימו התיקון את ועדת הערר שהוקמה “על-מנת לפנות מזמנה של הוועדה המחוזית, שתפקידה להקדיש עצמה בעיקר לעניינים תכנוניים ולרכז תחת ידיה את אותן התדיינויות שהן משפטיות בעיקרן”. לאור תיקון זה, הסמכות לדון בערר על החלטת הוועדה מקומית נמסרה מעתה לוועדת הערר ולא עוד לוועדה המקומית.

בעקבות תיקון מס’ 43 לחוק התכנון והבניה, תכניות לחלוקה מחדש נחלקות לשניים: תכניות שבסמכות הוועדה המקומית ותכניות שבסמכות הוועדה המחוזית.

בתחום הפיצויים עקב פגיעת תכנית, קבע התיקון לחוק כי תביעה תוגש בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית. זאת בניגוד לתרחישים הקודמים אשר איפשרו בתורם חודשים ספורים להגשת התביעה. יחד-עם-זאת הוקשחו התנאים להארכת המועד על-ידי שר הפנים, תוך צמצום סמכותו להארכת תקופת ההתיישנות.

החלוקה לאזורים ייעודיים החלה מתקיימת מסיבות שונות כבר בעת השלטון העות’מאני על אדמות ארץ ישראל. אמנם התכלית עבורה הוקצה אזור, משתנה לפי התקופה: הן עבור צרכי דת והן עבור עידוד התיישבות דמוגרפית יהודית; הן למטרות מגורים והן למטרות סחר.

ואולם, נראה כי האחיזה השלטונית ביקשה מאז ומעולם לפקח על ייעוד הבניה, צורתו ומרכיביו, גם כאשר הוא לכאורה, בבעלות פרטית.

בעוד שבכל המקרים המתוארים, מבקש הריבון לשמור בידיו את השליטה לטובת “האינטרס הציבורי”, ברור כי לעיתים עלולה אותה המטרה בדיוק לפגוע בזכות הפרט לקניין.

לפיכך, העיסוק הרב בפיצוי הפיסקאלי עקב פגיעת תכנית במקרקעין פרטי, בחוק הישראלי, מדגיש ומבהיר את הקשר ההדוק שבין הערך הכלכלי לבין זכויות הבניה בארץ.

The post התפתחות הפסיקה הנוגעת לתכנון בארץ ישראל appeared first on עורך דין אילן שרקון.