The post למה גורמת הבירוקרטיה? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

לטענת עו”ד אילן שרקון, “ההתייחסות הקיימת אינה מגלמת את מרכזיות הזכות בחיי תושבי המדינה וודאי שאינה מביאה לידי ביטוי מספק את הפוטנציאל הרב הגלום בשימוש מיטבי ומודרני בזכויות הבניה”.

למעלה מזאת, השימוש שניתן לעשות בזכות הבניה לצורך קידום היבטים חברתיים, תכנוניים, קניינים ומיסויים, אף הוא אינו בא לידי ביטוי.

החקיקה המרכזית לענייננו מצויה בהוראות חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, בחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 ובתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים).

המקור הראשון, קובע כי הבעלות בשטח של הקרקע כוללת את השימוש בו ובכל דבר המחובר אליו, אל עומק האדמה ואל הגובה, ומאפשרת כל ייעוד עבורו ובלבד שיעמוד במגבלות החוק. סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 קובע כי:

בעלות

“הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם”, מציין עו”ד שרקון.

כבר בסעיף זה עולות תובנות סותרות לכאורה. מחד, לפי סעיפים 11 ו- 12 לחוק המקרקעין, אין כל מגבלה, על פניו, המוחלת על זכות הבעלות במקרקעין. הווה אומר, זכותו של הבעלים במקרקעין לבנות על קרקע בבעלותו, ככל העולה על רוחו.

מאידך, סעיף 2 סיפא לחוק המקרקעין מסייג וקובע, כי יש והיקף השימוש בזכות הבעלות במקרקעין תוגבל מכוח דין או הסכם.

עורך דין אילן שרקון מציין כי “המקור השני, חוק התכנון והבניה, מבקש להסדיר את המגבלות החלות, כאמור, על זכויותיו של פלוני במקרקעין ובהתאם לזאת מסמיך את מוסדות התכנון השונים להגביל את זכות הבעלים במקרקעין על-ידי הטלת מגבלות על קווי בניין, שמירת מרווחי בניה, הגבלת השטח המותר לבניה ועוד”.

כך לדוגמה, מונה סעיף 62 לחוק התכנון והבניה מהן תכניות בסמכותן של ועדות מחוזיות, ועדות מקומית ובין היתר, מציין סעיף 62א(ג)(4) לחוק התכנון והבניה כי על תכנית מתאר שאושרה לכלול לכל הפחות פרטים בדבר ייעוד הקרקע, קביעת שטחים המיועדים לשימוש צורכי ציבור, הנחיות לעניין שטחי הקרקע המיועדים לצורכי תחבורה, ביוב ותשתית וכמו-כן הנחיות לעניין גובה הבניין. עוד קובע סעיף 62א(ג)(4)(ג) לחוק התכנון והבניה כדלקמן:

“(ג) קביעת השטח הכולל המותר לבניה בכל ייעוד ובכלל הייעודים, גם בלא קביעת זכויות בניה בכל מגרש או במגרש כלשהו…”

עו”ד שרקון אמר כי “מכאן, כי כל תכנית מתאר מאושרת מחוייבת בהתייחסות לפרטים מהותיים רבים, אולם אין חובה לקבוע ו/או להגדיר את היקפן של זכויות הבניה בכל מגרש ומגרש”.

היעדר דרישה לקביעת היקף זכויות בניה מאפשרת לרשות התכנונית מרחב גמישות בעל חשיבות, אולם יש בהיעדר החובה לקבוע היקף שימוש בזכות הבניה פגיעה בזכותם של בעלי הזכות במקרקעין.

סעיפים 63 ו- 69 לחוק התכנון והבניה מעניקים אף הם סמכויות להגבלת היקף הבניה בקרקע בעת שהם מעבירים קווים הנוגעים בבטיחות, אסתטיקה וייעוד הבניה. המגבלות חלות על מאפיינים כגון, נפח המבנה, המרחב שסביבו וגובהו, חזותו ואף על השימוש הייעודי בו.

המקור השלישי, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ”ב-1992 מביאות לראשונה הגדרה המבקשת לבאר את המושג אחוזי בניה. נשאלת השאלה, האם יש בכוחה של הגדרה צרה זו לעמוד על מהות ייעודם?

תקנה 1 לתקנות הנ”ל קובעת:

“אחוזי בניה כוללים – היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים.”

תקנה 2 לתקנות הנ”ל קובעת:

“בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות ותקנות אלה.”

יובהר כי, התקנות המובאות לעיל, מסדירות את אופן חישוב אחוזי הבניה בלבד, כאשר ברי, כי אין בהבהרת אופן חישובם בכדי לשפוך אור על מהותם וודאי שאין בכך לעמוד על מעמדה הנורמטיבי של זכות הבניה.

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post הגדרת המונח “אחוזי בניה” בחוק appeared first on עורך דין אילן שרקון.

אלא שלא הכול ורוד. “הבעיה היא שהרגולציה, בעיקר התכנונית, דורשת מהיזמים לא מעט זמן, וזה לא נעצר פה. גם הנושא הקנייני מול הדיירים עשוי להיות לעתים מורכב ומסובך”, מציין עו”ד שרקון.

“על אף דברים אלו, פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להוות דרך מילוט טובה עבור לא מעט יזמים, המחפשים פרויקטים רווחיים יותר מפרויקטים של מחיר למשתכן”, מסכם עו”ד אילן שרקון.

לראיון המלא עם עו”ד אילן שרקון ב”גלובס”

The post הבחירה של יזמים בהתחדשות עירונית: עו”ד אילן שרקון מנתח appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“יש צורך, לא אחת, לחרוג גם מהכסות החיצונית שנתנו הצדדים לעסקה ביניהם במסגרת החוזה הכתוב, המגדיר את תנאי ההתקשרות”, אמר עו”ד אילן שרקון.

בתי-המשפט, בהתחקותם אחר אופייה האמיתי של העסקה, חורגים לא אחת מההסכמים הכתובים, ובוחנים באמצעות מערכת ראייתית את כוונותיהם האמיתיות של הצדדים לעסקה, ואת התנהגותם בפועל במימושה.

בחינה זו עשויה להשליך על האופי האמיתי של העסקה, ולאצול על השאלה האם מדובר באירוע מס המצדיק חבות במס.

עו”ד שרקון הוסיף: “בחינת מהותה הכלכלית של העסקה נעשית, איפוא, באמצעות מתן הגדרות רחבות בחוק ליסודות העסקה המהווה אירוע מס, ומתן פרשנות שיפוטית רחבה להגדרות אלה, התואמת את תכלית דין המס הנוגע לעניין”.

היא נעשית גם באמצעות ניתוח העסקה על-פי משמעותה הכלכלית ועל-פי אופן ביצועה הלכה למעשה, תוך בחינה משולבת של ההסכם הכתוב והתנהגות הצדדים בפועל.

“זכות במקרקעין”

הגדרת “זכות במקרקעין” בחוק אינה חופפת לזכויות קנייניות במשמעותן הפורמלית על-פי דין הקניין בלבד. היא רחבה הרבה יותר, ומתפרשת גם על-פי

זכויות אובליגטוריות שתוכנן הכלכלי כרוך בזכויות בעלות אופי רכושי במקרקעין.

“כך, למשל, זכויות אובליגטוריות לקבלת בעלות או חכירה במקרקעין חוסות תחת הגדרת “זכות במקרקעין” לצורך מיסוי. על-פי ההגדרה שבחוק, גם הרשאה להשתמש במקרקעין, שמבחינת תוכנה ניתן לראות בה בעלות או חכירה, באה בגדר ההגדרה של “זכות במקרקעין” לצורך חוק המס”, אמר עורך דין אילן שרקון.

פשיטא, שהרשאה כזו אינה בבחינת “זכות במקרקעין” במובן ההגדרה הקלסית של דיני הקנין.

יחד-עם-זאת, חוק המס רואה בה זכות אובליגטורית בעלת אופי רכושי שעשויה להחשב זכות במקרקעין לצורך מיסוי.

הוא הדין בזכויות אחרות הקשורות במקרקעין שאינן רשומות, כגון זכויות שביושר. החוק בהגדרה הרחבה של “זכות במקרקעין” אינו מסתפק במיסוי נכסי מקרקעין. הוא ממסה גם התחייבויות הקשורות בנכסי מקרקעין.

עורך דין שרקון ציין: “המבחן להכללתה של זכות חוזית בגדר “זכות במקרקעין” לצורך חוק המס הוא היותה כוללת מאפיינים טיפוסיים של זכות רכושית במקרקעין מבחינת תוכנה הכלכלי”.

ההגדרה של “זכות במקרקעין” לצורך דין המס היא, איפוא, רחבה ביותר, וכורכת עמה זכויות אובליגטוריות שונות בעלות אופי רכושי הקשורות במקרקעין, ובודאי אלה שיש להן מאפיינים כאלה ואחרים של בעלות, חכירה, או הרשאה לעשות שימוש במקרקעין, שיש לה מאפיינים של בעלות או חכירה.

“מכירה” לעניין זכות במקרקעין

הגדרת “מכירה” של זכות במקרקעין בחוק מתפרשת מעבר למושג המקובל של העברת זכות קנין במקרקעין במובנם של דיני הקנין. היא כוללת, בין היתר, הענקה של זכות אובליגטורית לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות כזו או ויתור עליה, וכן הענקה של זכות להורות על הענקה של זכות במקרקעין, או על העברה או הסבה של זכות כזו, וכן העברה או הסבה של זכות להורות כאמור.

“ההגדרה הרחבה של “מכירה”, נועדה לתפוס ברשת המס העברות של זכויות במקרקעין במובנן הרחב, כאשר הן מעבירות טובות הנאה בעלות אופי רכושי במקרקעין מגורם אחד למשנהו, גם אם לא בדרך של ביצוע עסקה קניינית פורמלית”, אמר עו”ד אילן שרקון.

“המכירה” על-פי חלופותיה השונות כוללת גם העברות של זכויות חוזיות לקבל זכויות במקרקעין. מדובר בזכויות חוזיות בעלות כוח משפטי מחייב.

אכן, רוחב התפרשותה של הגדרת “מכירה” לעניין זכות במקרקעין על-פי החוק חובק גם עסקאות אובליגטוריות שאינן נרשמות במרשם, ובלבד שיש להן מאפיינים של העברת טובות הנאה רכושיות במקרקעין.

עסקת “מכירה” עשויה “להיתפר” על-ידי חיבור מספר פעולות שסך כל ה”שלם” מביא לתוצאה כלכלית לפיה בוצעה מכירה של זכות במקרקעין מפלוני לאלמוני, כלשונם של א’ נמדר, א’ בן עטר, במאמרם “מיסוי הסכמים מפוצלים לרכישת קרקע, הזמנת בניה, מימון ושיווק: מתי הם עולים כדי רכישה של זכות במקרקעין”.

כוונת החוק כשהגדיר את המונח “מכירה” על דרך ההרחבה, היתה לכלול בגדר החיוב במס הסכם אובליגטורי הקשור במקרקעין.

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post האם יש הצדקה לסטות ממושגי הדין הכללי ולקבוע כלל ייחודי לצורך חוק מיסוי מקרקעין? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“לפיכך, ובהינתן התכלית שביסוד חוק מיסוי מקרקעין החותרת למיסוי עסקאות במקרקעין על-פי מהותן הכלכלית, יש לפרש את המונח “זכות במקרקעין” לצורך חוק המס הנ”ל באופן המחיל עצמו גם על זכויות בניה”, ציין עו”ד אילן שרקון.

הגישה הרואה בזכויות בניה “זכות במקרקעין”, מתיישבת היטב עם המדיניות הפרשנית החותרת להגשמת התכלית שביסוד דיני המס כולם ודיני מיסוי מקרקעין בפרט לפיה יש לתור אחר המהות הכלכלית של העסקאות נשוא השומה ולמסות את הרווחים שהופקו בהן.

ב- ע”א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב ואח’ נ’ עיריית תל-אביב ואח’, תק-על 2012(2), 5487 (2012)} קבע בית-המשפט כי טענת נייר חדרה כי אין לקחת בחשבון את שווייה של תוספת זכויות הבניה בחישוב שווי הזכות הנמכרת – דינה להידחות.

“זאת, הן במישור הקונקרטי, משנקבע כי זכויות הבניה לא הוענקו לחוכרים מכוח חוזה החכירה המקורי, הן במישור העקרוני, נוכח ההלכה לפיה זכויות בניה עולות כדי “זכות במקרקעין” לצורך החוק”, סיכם עו”ד שרקון.

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post זכויות בניה כ”זכות במקרקעין” לעניין מיסוי מקרקעין appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“מחירן של דירת היוקרה היו יציבים עד לפני מספר שנים”, ציין עו”ד שרקון. “בשל כך, משקיעים רבים החליטו לקחת הלוואות גדולות מהבנק לצורך רכישת דירת יוקרה. הם ציפו שהמחירים ימשיכו לעלות ושההשקעה שלהם תשתלם, אך הם נקלעו לקושי בעקבות המשבר”.

לעוד מדבריו של עו”ד אילן שרקון ב”גלובס”

לכתבות נוספות של אילן שרקון בגלובס לחצו כאן

The post עו”ד אילן שרקון: “הורדת מחירי הדיור גרמה למשבר חמור בדירות היוקרה” appeared first on עורך דין אילן שרקון.