גר בבית משותף? יש לך זכויות, אבל גם חובות אלמנטריים לשכניך. אבל בסופו של דבר, המצב לא נורא כל כך, בטח לא כמו בקיבוץ למשל.

אז מהו בית משותף? עו”ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ובעל משרד עו”ד שרקון, בן עמי, אשר ושות’, דיבר על הנושא בהרחבה.

“בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות לפחות, או שני בתים שהוקמו על חלקה שאינה ניתנת לחלוקה (לדוגמה קוטג’), ונרשמו בטאבו כבית משותף”, הסביר עו”ד אילן שרקון. “הדירות בבית משותף הן יחידות רישום נפרדות והן נושא נפרד לבעלות ולעסקאות”.

כיצד מתנהל בית משותף?

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם. הדיירים רשאים לקבוע כי על הבית המשותף יחול התקנון המצוי (הקבוע בחוק), או לקבוע תקנון מוסכם אחר. “תקנון זה ניתן לרישום אצל המפקח על הבתים המשותפים, ומשנרשם, הוא תקף גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן”.

מהו תקנון מוסכם?

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון מוסכם ולשנות את הוראותיו ברוב של הדיירים בעלי שני שליש מרכוש הבית המשותף הצמוד לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות בעלי הדירות, או להטיל עליהם חובות, או תשלומים שאינם קבועים בחוק ללא הסכמת כל הדיירים. לדוגמה, על פי החוק בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הבניין, ולכן לצורך שיפוץ הבניין מספיקה הסכמת הרוב באסיפה הכללית. יחד עם זאת, אם בעלי הדירות מעוניינים לרצף בשיש את כל הקרקע המשותפת של הבניין, יש צורך בהסכמת כל הדיירים ודייר שלא הסכים אינו חייב בהשתתפות בתשלום.

תקנון מצוי

אם לא הוסכם על תקנון, יראו את התקנון המצוי בחוק ככזה החל על הבית המשותף. על רוב הבתים המשותפים בארץ חל תקנון זה. עורך דין אילן שרקון ציין כי “התקנון המצוי קובע הוראות שונות ביחס לחובותיהם ולזכויותיהם של בעלי הדירות לגבי ניהול הבית המשותף, ואלה הן העיקריות שבהן בתמצית”.

• פגיעה ברכוש המשותף: בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים בחזות הבניין או ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת הרוב באסיפה הכללית (לדוגמה שבירת קיר חיצוני).
• פגיעה בדירה שכנה: בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים חיצוניים הפוגעים בדירה שכנה, או שעשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת.
• הזכות לדרוש תיקונים: בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות שתבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו, או בערכה. כן רשאי בעל הדירה לדרוש מבעל דירה שכנה שיבצע תיקון בדירה העלול לפגוע בערך דירתו.
• אסיפה כללית: בעלי הדירות יקיימו אחת שלנה אסיפה כללית שתקבע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. בנוסף לכך רשאית הנציגות לכנס אסיפה כללית שלא מן המניין לצורך קבלת החלטות דחופות והיא חייבת לעשות כן אם דרשו זאת שליש מבעלי הדירות לפחות. החלטות האסיפה יתקבלו ברוב דעות.
• נציגות בית משותף: לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייניו. הנציגות היא מורשה של כל בעלי הדירות והיא זכאית לחתום על חוזים ולהיות צד בכל משפט ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות.

יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות

כל בעל דירה, או שוכר, או מחכיר, רשאי להביא סכסוך בין בעלי הדירות בפני המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריו. סמכויות המקפח הן כמו של בית משפט השלום, ודין החלטתו הוא כמו פסק דין לכל דבר, ובכלל זה לעניין הוצאה לפועל. ניתן להגיש ערעור על החלטת המקפח בתוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.

התקנת דוד שמש

בעל הדירה רשאי ללא הסכמת בעלי הדירות להתקין דוד שמש, וזאת אם קיבל היתר לפי חוק התכנון והבנייה, והדבר אינו פוגע בחזות הבניין. אם הגג לא מספיק להתקנת הדוד, יש לקבל אישור מכל בעלי הדירות.

התנתקות ממערכת חימום

בעל דירה רשאי ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים להתנתק על חשבונו ממערכת חימום המים הוא ההסקה.

התקנת מעלית

בעל דירה או בן משפחה הגר עימו רשאי להתקין מעלית אם ניתנה הסכמת רוב בעלי הדירות.

החלפת ספק גז

החלטה כזו טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית בעלי הדירות.

עוד מהתקשורת:

עו”ד אילן שרקון בחדשות

The post עו”ד אילן שרקון מסביר על מגורים בבית משותף appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“סעיף 41(ג) מאשר חלוקה בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה”, אמר עו”ד אילן שרקון, מחבר הספר “דיני זכויות בניה”. “במקרה כזה, יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה”.

ב- ע”א 623/71 המערער וחמישים ושנים משיבים הם בעלים משותפים בפרדס ששטחו למעלה מ- 68 דונם. המערערת פנתה לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.

עו”ד שרקון הוסיף: “התברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר חלוקתם-בעין על-פי דיני התכנון ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה-בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח”.

בית-המשפט העליון, מפי כב’ השופט לנדוי, דחה את בקשת המבקשת ופסק, כי משקבע בית-משפט השלום שחלוקת השטח אינה ניתנת לביצוע לפי הוראות חוק המקרקעין על פירוק השותפות במקרקעין, אין מקום לחלק באופן שהמערערת תקבל חלקה וכל השותפים האחרים חלק אחר. החוק הקובע פירוק השותפות מתכוון לפירוק מוחלט של השותפות במקרקעין, ורק כאשר אחדים מן הבעלים מסכימים להישאר בעלים משותפים ניתן הדבר להיעשות. באין הסכמה כזו מצד השותפים האחרים אין לפרק את השותפות אלא באופן מוחלט, וכדבריו:

“לדעתי צדקו שני בתי-המשפט הראשונים, מן הטעמים שנתנו. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37(א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40(א).”

“פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים”, אומר עורך דין אילן שרקון. “בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגרסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דווקא, המאפשרים סטיה מן העיקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט”. כך נאמר בסעיף 41(ב) כי:

“היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.”

כלומר הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. ההוראה הזאת נמצאת גם ב- ע”א 288/71 ואין מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגרסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.

הוראה אחרת באותה רוח מצויה בסעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969:

“היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.”

עורך דין שרקון ציין כי “ללמדנו שגם כאן דרושה הסכמתם של השותפים אשר חלקיהם ניתנים לחלוקה בעין, אם אלה מוכנים להוסיף ולקיים את השותפות ביניהם. מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם. הוא הדין בסעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב את בית-המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם”.

הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה. בזה לא שינה המחוקק ממגמת החוק הקודם, דהיינו חוק החלוקה הזמני, העתמאני. בא-כוח המערערים מצטט מספרו של דוכן, כי “לפי חוק זה (החוק העתמאני הזמני) – בין שיש, דין חלוקה” בנכסים ובין שאין בנכסים, דין חלוקה”, שותף רשאי לדרוש חלוקה והפרדת חלקו”, אך לא נאמר שם “הפרדת חלקו” סתם אלא “חלוקה והפרדת חלקו”. להלן, שם, בעמ’ 114, מבאר המחבר באר היטב למה כוונתו:

“החלוקה על יסוד החוק הזה אינה חובה באותו מובן, שהשותפים חייבים במשך זמן ידוע לחלק את קניינם המשותף, אלא החוק מכריח את כל השותפים להסכים לחלוקה, אפילו רק אחד מהם רוצה בכך.”

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

עוד מהתקשורת:

עו”ד אילן שרקון בחדשות

The post פירוק במקרים מיוחדים – סעיף 41 לחוק המקרקעין appeared first on עורך דין אילן שרקון.

“סוגיית ההסכמה של בעל הדירה לעשיית סוגי פעולות במקרקעין שבבעלותו, מוסדרת במספר דברי חקיקה”, מציין עו”ד אילן שרקון, מומחה בתחום דיני מקרקעין ובנושא התחדשות עירונית. “ראשית, מתייחס לסוגיית ההסכמה חוק המקרקעין תשכ”ט-1969. סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי לשם הצמדת זכויות בנייה לצורך בנייה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות”.

”בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות שני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות… ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות”.

יצוין, כי סייג להסכמת כלל בעלי הדירות הינה במקרים של הצמדת זכויות לצורך הרחבת דירה, שם, בהתאם לסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף.

”על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפא… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ו- שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה…”.

עורך דין אילן שרקון הוסיף כי “כדי להתמודד עם בעל דירה מסרב בפרויקטים של תמ”א 38 נקבע הסדר חקיקה ספציפי וייחודי, המעוגן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס”ח 2008. בחוק זה קיים מדרג הסכמות, אשר לפיו נדרשת הסכמה גדולה יותר, ככל שהשינויים שנעשים בבניין נרחבים יותר”.

כך, לצורך חיזוק בלבד – בהתאם לסעיף 3 נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות, דהיינו רוב רגיל בלבד.

”ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף”.

לצורך הרחבת דירה, בהתאם לסעיף 4 לחוק, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות.

”ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה”.

“לצורך בניית דירה חדשה, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. בסעיף זה, נקבע סייג, לפיו ככל שיש דייר המסרב לבצע את הפרויקט, המפקח רשאי להתיר את הבניה בתביעה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם מוצמד 2/3 מהרכוש המשותף”, אומר עו”ד שרקון. “דהיינו, מדובר בסעד של אכיפת ההסכם כנגד בעל הדירה המסרב”.

“ביצוע עבודה שברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש, של כל בעלי הדירות מהבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו”.

לשם הנוחות, תוצג להלן טבלה המכילה את הרוב הנדרש, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח 2008:

עו”ד אילן שרקון סיכם: “לעניין הרוב הנדרש לצורך פינוי בינוי, יצוין כי בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס”ו – 2006, אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לפינוי בינוי, על בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה”.

“הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בנין, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.”

לקוח מתוך ספרו של עו”ד אילן שרקון “דיני זכויות בניה”

The post ההסכמות הנדרשות בפרויקטים של התחדשות עירונית וסוגיית הדייר הסרבן appeared first on עורך דין אילן שרקון.