עו"ד אילן שרקון מסביר על מגורים בבית משותף

גר בבית משותף? יש לך זכויות, אבל גם חובות אלמנטריים לשכניך. אבל בסופו של דבר, המצב לא נורא כל כך, בטח לא כמו בקיבוץ למשל.

אז מהו בית משותף? עו"ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ובעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', דיבר על הנושא בהרחבה.

"בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות לפחות, או שני בתים שהוקמו על חלקה שאינה ניתנת לחלוקה (לדוגמה קוטג'), ונרשמו בטאבו כבית משותף", הסביר עו"ד אילן שרקון. "הדירות בבית משותף הן יחידות רישום נפרדות והן נושא נפרד לבעלות ולעסקאות".

כיצד מתנהל בית משותף?

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם. הדיירים רשאים לקבוע כי על הבית המשותף יחול התקנון המצוי (הקבוע בחוק), או לקבוע תקנון מוסכם אחר. "תקנון זה ניתן לרישום אצל המפקח על הבתים המשותפים, ומשנרשם, הוא תקף גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן".

מהו תקנון מוסכם?

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון מוסכם ולשנות את הוראותיו ברוב של הדיירים בעלי שני שליש מרכוש הבית המשותף הצמוד לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות בעלי הדירות, או להטיל עליהם חובות, או תשלומים שאינם קבועים בחוק ללא הסכמת כל הדיירים. לדוגמה, על פי החוק בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הבניין, ולכן לצורך שיפוץ הבניין מספיקה הסכמת הרוב באסיפה הכללית. יחד עם זאת, אם בעלי הדירות מעוניינים לרצף בשיש את כל הקרקע המשותפת של הבניין, יש צורך בהסכמת כל הדיירים ודייר שלא הסכים אינו חייב בהשתתפות בתשלום.

תקנון מצוי

אם לא הוסכם על תקנון, יראו את התקנון המצוי בחוק ככזה החל על הבית המשותף. על רוב הבתים המשותפים בארץ חל תקנון זה. עורך דין אילן שרקון ציין כי "התקנון המצוי קובע הוראות שונות ביחס לחובותיהם ולזכויותיהם של בעלי הדירות לגבי ניהול הבית המשותף, ואלה הן העיקריות שבהן בתמצית".

• פגיעה ברכוש המשותף: בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים בחזות הבניין או ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת הרוב באסיפה הכללית (לדוגמה שבירת קיר חיצוני).
• פגיעה בדירה שכנה: בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים חיצוניים הפוגעים בדירה שכנה, או שעשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת.
• הזכות לדרוש תיקונים: בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות שתבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו, או בערכה. כן רשאי בעל הדירה לדרוש מבעל דירה שכנה שיבצע תיקון בדירה העלול לפגוע בערך דירתו.
• אסיפה כללית: בעלי הדירות יקיימו אחת שלנה אסיפה כללית שתקבע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. בנוסף לכך רשאית הנציגות לכנס אסיפה כללית שלא מן המניין לצורך קבלת החלטות דחופות והיא חייבת לעשות כן אם דרשו זאת שליש מבעלי הדירות לפחות. החלטות האסיפה יתקבלו ברוב דעות.
• נציגות בית משותף: לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייניו. הנציגות היא מורשה של כל בעלי הדירות והיא זכאית לחתום על חוזים ולהיות צד בכל משפט ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות.

יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות

כל בעל דירה, או שוכר, או מחכיר, רשאי להביא סכסוך בין בעלי הדירות בפני המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריו. סמכויות המקפח הן כמו של בית משפט השלום, ודין החלטתו הוא כמו פסק דין לכל דבר, ובכלל זה לעניין הוצאה לפועל. ניתן להגיש ערעור על החלטת המקפח בתוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.

התקנת דוד שמש

בעל הדירה רשאי ללא הסכמת בעלי הדירות להתקין דוד שמש, וזאת אם קיבל היתר לפי חוק התכנון והבנייה, והדבר אינו פוגע בחזות הבניין. אם הגג לא מספיק להתקנת הדוד, יש לקבל אישור מכל בעלי הדירות.

התנתקות ממערכת חימום

בעל דירה רשאי ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים להתנתק על חשבונו ממערכת חימום המים הוא ההסקה.

התקנת מעלית

בעל דירה או בן משפחה הגר עימו רשאי להתקין מעלית אם ניתנה הסכמת רוב בעלי הדירות.

החלפת ספק גז

החלטה כזו טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית בעלי הדירות.

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות