מליאת הכנסת אישרה ביום 19.03.14 בקריאה שניה ושלישית את הרפורמה בחוק התכנון ובניה הידועה גם כתיקון 101 לחוק. בהמשך, ביום 24.06.14 חתם שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014.
"מהלך זה מהווה בשורה גדולה לאחר שניסיונות קודמים לרפורמה משמעותית בתחום התכנון והבניה לא צלחו את הליך החקיקה, תוך השארת סוגיות מערכתיות ונקודתיות הדורשות מענה הולם", אומר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין. "על-פי מנהל התכנון במשרד הפנים, רפורמה זו מהווה שלב אחד מתוך מהלך כולל של תיקון חוק התכנון והבניה המתוכנן לשנים הקרובות, ואשר יכלול בין היתר תיקון להיבטיו הכלכליים של החוק".
אישורה של הרפורמה הנוכחית משפיע על עבודת מוסדות התכנון בכלל ועל אופן פעולת הליכי הרישוי בפרט. כמו-כן, יש בתיקון כדי להשפיע על סוגיית זכויות הבניה בכלל.
היעדים העיקריים שנקבעו ואשר ניתן להם מענה ברפורמה הינם כדלקמן:
הראשון, ביזור סמכויות לועדות המקומיות תוך יצירת מדרג וחלוקת סמכויות בין הועדות המקומיות לועדות המחוזיות באופן שיאפשר האצת הליכי התכנון ושיפור השירות לאזרח.
השני, קיצור משך הזמן הנדרש לאישור תכניות על-פי החוק.
השלישי, ייעול ושיפור הליכי הרישוי והבקרה על ביצוע הבניה, באמצעות:
- יצירת מדרג ואבחנה בין מסלולי רישוי להיתרים הכוללים הליך רישוי מלא, הליך רישוי מקוצר ועבודות ושימושים שיהיו פטורים מהיתר בהתאם למאפיינים השונים של הבניה או השימוש.
- הקמת מכוני בקרה לבקרת תכן הבניה וביצוע הבניה על-מנת לייעל את מערך הבקרה על הרישוי והבניה ולקדם את איכות הבניה.
- שינוי סדרי עבודת הועדות המקומיות.
- ייעול וזירוז הליכי התכנון להקמת תשתיות, באמצעות תיקונים שונים ובכלל זאת, הרחבת האפשרות להקמת תשתיות נוספות במסלול מסירת הודעה או בהרשאה.
במסגרת השינויים הכלולים בתיקון ובתקנות, ניתן למנות את השינויים הבאים:
הראשון, שינויים באופן העבודה בועדות המקומיות, הסמכתן והרכבן.
השני, שינויים בסמכויות לאישור תוכנית (מקומית או מחוזית).
השלישי, הרחבת סמכויות לאישור תוכנית בסמכות וועדה מקומית בנושאים כגון: איחוד וחלוקה – גם כאשר מדובר בקרקע עם בעלים אחד, הארכת דרך לצורך גישה למגרש או דרך סמוכה שאינה דרך שאושרה בתכנית ארצית/מחוזית, הגדלת שטחים לצרכי ציבור {הרחבת ההגדרה של "צרכי ציבור", כולל הקמת מתקני תשתית מקומיים}, שינוי קו בניין לרבות קביעתו, קביעת או שינוי גובהם של בניינים ומספר הקומות שניתן להקים בהם מבלי לשנות את היקף השטח המותר לבניה, קביעת או שינוי גודל מינימלי של מגרש, קביעת הוראות לעניין הריסת בניינים, לעניין זכות מעבר או זכות להעברת תשתיות ולעניין הפקעת קרקע הנדרשת לצרכי ציבור והכל אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבניה לפיה ועוד.
"הרביעי, סמכויות וועדה מקומית עצמאית מיוחדת: וועדה שהוסמכה על-ידי שר הפנים ורשאית לעסוק בשני תחומים נוספים נוסף לוועדה מקומית רגילה ולוועדה מקומית עצמאית – תכנית לפינוי-בינוי במתחם פינוי-בינוי, ותכנית במתחם התחדשות עירונית", ציין עורך דין אילן שרקון.
החמישי, וועדה מקומית עצמאית עם תכנית כוללנית: וועדה אשר יוקנו לה מלוא סמכויות התכנון בהתאם לתכנית הכוללנית. התנאי: תכנית כוללנית שאושרה לאחר ה- 15.06.06 או שטרם חלפו 20 שנה מיום אישורה של התכנית הכוללנית.
השישי, החלת שינויים בהוראות כלליות לגבי תוכניות {כגון: סמכות להגשת תכניות, תכנית מצומצמת, לוח זמנים מרבי לאישור התכנית ברמות השונות, מועד הגשת תכניות ועוד}.
השביעי, הקמת ועדות-משנה של המועצה הארצית – ועדת-משנה לעררים על החלטת וועדה מחוזית או רשות רישוי מחוזית, וועדת-משנה להשלמת תוכניות בסמכות מחוזית אשר לא הושלמו במועדן.
השמיני, שינויים בנוגע לתשתיות לאומיות וקרקע חקלאית.
התשיעי, תוספות לעניין דירות קטנות ודיור בהישג יד {דיור בר השגה}.
העשירי, שינויים בהליך הרישוי.
זאת ועוד. סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 {ייקרא להלן: "חוק התכנון והבניה"} קובע כדלקמן:
"145ג. פטור מהיתר (תיקונים: התשע"ד (מס' 2), התשע"ה)
(א) שר האוצר יקבע פטור מהיתר להקמתם של סוגי בניינים, לביצועם של סוגי עבודות ולסוגי שימושים שיקבע, ובלבד שמתקיימים בהם כל אלה, לפי העניין:
- הם פשוטים מבחינה הנדסית;
- אין בהם כדי ליצור סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש;
- השפעתם על חזות הבניין, על הסביבה ועל אופיין ומאפיינהן, מעטה;
- הם לא פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.
(ב) קבע שר האוצר פטור כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי הוא לקבוע הוראות לעניין עבודות ושימושים הפטורים מהיתר, לרבות סייגים ותנאים לתחולת הפטור, ובכלל זה הוראות בעניינים אלה:
חובת מסירת הודעה לרשות הרישוי המקומית על הקמת הבניינים, או על ביצוע העבודות או השימושים הפטורים מהיתר, אופן מסירתה, פרטיה והמועדים למסירתה;
- מפרטים ותנאים שיבטיחו כי הקמת הבניינים, ביצוע העבודות או השימושים, הפטורים מהיתר, ייעשו באופן מקצועי ובטיחותי ותוך השתלבות בסביבה.
- לא ייקבע פטור מהיתר לעבודות התקנה לראשונה של מיתקני אכסון ואגירה של גז, נפט, דלק או חומרים מסוכנים אחרים.
- אין בהוראות סעיף זה כדי לאפשר הקמת בניין, ביצוע עבודה או שימוש שלא בהתאם לתכנית, להנחיות מרחביות או להוראות לפי חוק זה.
- הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו בשטח כאמור בסעיף 62א(ו)(1) עד (3)."
"כלומר", מציין עו"ד אילן שרקון. "מכוח הוראת סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה הותקנו תקנות המגדירות מהם עבודות ומבנים הפטורים מהיתר".
עיקר העבודות והמבנים הפטורים מהיתר {כפוף לתנאי הפטור המפורטים בתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014} הם אלה: גדרות ושערים; גגונים וסככות; שימושים נלווים למבנה; מבנים טכניים; מבנים ועבודות זמניים; מבנים ועבודות זמניים; מחסן ומבנה לשומר; אנטנה, צלחת קליטה ותורן; הריסה ופירוק.
לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"