לפי עו"ד אילן שרקון, זיכיון – הינו זכות שגוף משפטי זוכה בו לעשיית פעולה בנכס של מעניק הזיכיון, לתקופה מוגבלת, בדרך בהליך מכרזי, שבמסגרתו הוא מתחייב לתנאים מסויימים שאי עמידה בהם מהווה עילת שלילת הזיכיון. הפיקוח על זיכיון הינו רב יותר מצד הרגולציה.
רישיון – לעומת-זאת, הינו זכות שאדם או גוף משפטי מקבלים מכוח הדין, כגון רישיון נהיגה, לרוב לצמיתות. תנאיו הינם קשיחים יותר ועל מנת לשלול רישיון חייבת להיות עילה חמורה במיוחד {כגון שלילת רישיון נהיגה}. רישיון הינו זכות אישית של בעל הרישיון {כגון רישיון להפעיל מונית מכוח סעיף 14 לפקודת התעבורה (נוסח משולב)}.
רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין {נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (1995)}. לטענתה של נ' זלצמן על-אף חקיקת חוק המקרקעין אין לשלול "הענקתה של זכות אישית להחזיק או להשתמש במקרקעין, שאין עימה כוונת קניה של זכות במקרקעין ואשר כל משמעותה הוא מתן חסינות מפני כל טענה של בעל המקרקעין לפגיעה בזכות הקניין שלו".
ברי אם-כן, על פניו, כי זכות בניה אינה זיכיון, שהרי הוא אינו אלא זכות לעשות שימוש בנכס של אחר לתקופה מוגבלת. זכויות בניה הינן לרוב מכוח תכנית בניה תקפה שכמוה כדין ולכן לא ניתן לבטלה אלא מכוח תכנית בניה אחרת אשר מבטלת את הזכות או מסייגת אותה, או מכח הדין. כך לפי עו"ד אילן שרקון.
האם זכות הבניה כמוה כרישיון? האם זכות הבניה הינה זכות מוגבלת בזמן? עו"ד אילן שרקון מוסיף, כי ישנם מצבים בהם מאושרת תכנית בניה אשר ביצועה או יישומה מוגבל בזמן מכוח התכנית, וכל זמן שזו לא אושרה, נקבע בתכנית כי היא בטלה במצב כזה; התוכנית אכן מתבטלת. האם זכות הבניה הינה רישיון לבנות על מקרקעין מסויימים שהמדינה מעניקה לבעל הזכות?
אכן לזכות בניה ישנם סממנים של רישיון שניתן על-ידי הריבון לבנות על המקרקעין מכוח הדין. הרישיון לרוב, למעט במקרים שצויינו לעיל, אינו מוגבל בזמן אך לצורך מימושו נדרש בעל המקרקעין לעמוד בתנאים הכלולים בהיתר הבניה. ההבדל הראשון הינו כי הרישיון הינה זכות אישית, כאמור, ואילו זכות הבניה אינה אישית-שמית אלא ניתנת למקרקעין או לבעל הזכות במקרקעין לבנות על המקרקעין. ההבדל המשמעותי השני קשור באופן אינהרנטי להבדל הראשון והוא כי רישיון הינו אישי ואינו ניתן להעברה או למכירה לאדם אחר. כך לדברי עו"ד אילן שרקון